预判限购政策持续执行2012年。历时已近一年的楼市“限购令”会不会有所松动？建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但48个已执行“限购令”的城市中，只有少数城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余则在观望等待。尽管松动传闻很多，业内人士预测，从大趋势上来看，西安执行限购令短期内发生根本变化的可能性极其小。因为限购的作用显而易见，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行很有必要。
预判资金链受到销售和信贷紧缩双重考验。自去年以来，量跌价滞，开发商的资金链正在受到销售和信贷紧缩的双重考验。随着国内信贷环境继续紧缩，开发商资金状况不容乐观。尤其是一些摊子铺得较大的民营房企，压力会更大。对于普通购房者来说，去年下半年银行不仅执行首套房首付不低于三成、二套房首付不低于六成的政策，同时将首套房利率在基准利率之上上浮1.1倍，为人所诟病。总的来说，通胀压力下，2012政府表态执行积极的财政政策与稳健的货币政策。据此信号，业内人士纷纷预测，在信贷政策、货币政策无重大转向的情况下，楼市的冬天可能还要更漫长。
预判地铁只有成网才能发挥最大效应。有消息称，西安地铁1号线的开通将在明年下半年。参照去年地铁2号线对南北沿线及北城楼市的销售带动作用，地铁1号线及其他几条线路的规划，对沿线的楼盘的积极作用值得期待。专家指出，地铁只有成网才能发挥最大效应。按照西安市政府的规划，未来西安将建15条地铁，贯通南北的黄金中轴2号线及西起西咸新区、东至浐灞的1号线，将成为未来地铁网线的重要线路。而地铁对于房地产尤其是商业地产的升值带动非常明显，许多市民也看好地铁楼盘的便利及居住价值。
预判2012年二手房成交量将出现上涨态势。对于2012年二手房市场，预测较为乐观的是，2012年的二手房成交量将摆脱2011年的颓势，出现逐步上涨的态势。这是由于新房价格下降必然拉动二手房价格下降，这里的下降是指实质性下降，即达到刚需群体能够承受的价格，二手房降价大约滞后新房半年左右。价格的合理回归将带动购房者入市，对于2012年全年二手房成交量预计还不错，对“金九银十”后的两个月增幅最为期待。但也有观点认为，自去年11月初深圳率先爆出中介关门潮后，全国各地大中小城市都出现了中介关门潮。从2012年将继续执行限购的大前提来看，二手房中介的日子依然将很难熬。
预判适时进行土地储备是企业战略的基本方针。近期土地市场的土地价位已经到了企业预想的理想价位，土地价格进入了底价的低点，加上现在的土地市场上新推的优质地块基本没有竞争对手，零溢价的成交进一步降低了实力企业的拿地成本。一些2011年销售业绩较好或是具有国资背景的企业近期频频拿地，共同特征是资金优势明显。行业宏观环境趋于稳健，企业发展持谨慎乐观态度，如本土小型企业受资金链影响，谋求项目合作、并购的趋势明显，万科便先后在北郊经开区完成了两个项目的成功收购，为其在西安的后续发展储备资源。
预判房价仍存在诸多不确定性。基于目前的限购和限贷政策的作用，虽然房价下降的趋势不是很明显，但房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到老百姓所希望的程度。相关人士分析说，西安房价虽然出现了小幅回落，上涨势头暂时得到遏制，从很大因素上来看，还是成交量的低迷所致。这些问题都同国内经济一样，存在诸多不确定性。作为老百姓最为关心的焦点和核心问题，龙年西安的房价将在什么段位徘徊，取决于今年政策、市场、信贷等管理层面的风向标影响。
预判下一个“接力棒”将是房产税。限购政策毕竟是临时性政策，下一个“接力棒”将会是房产税。2012年，北京乃至全国推出房产税的可能性很大。省住建厅某官员透露，今年可能不会全线铺开房产税，但试点城市很有可能会扩大。潘石屹也曾公开说，如果推出房产税，原来闲置的房屋会迅速进入市场，增加楼市供给，从而缓解供需矛盾。西安某楼盘营销负责人表示，今年他最关注的就是房产税，因为房产税出台后，能让限购等行政手段取消，对刚性需求及二次改善住宅项目还是有很多好处的。
预判龙年第一二季度或将成为开发商最难挨阶段。一些大型国有房企乃至央企，资金充裕、能够长期支撑倒有可能，但是一些实力较为弱小的开发商则不同，如果金融政策持续从紧，楼市氛围没有改善，加上市场竞争加剧，可能会被逼降价打折以求生存。此外，西安楼市从数据来看，明显供给充足而成交有限，去年下半年有不少楼盘以5字头4字头开始打促销广告，但消费者普遍认为是噱头、缺乏诚意。也有一些全国性开发商在其他城市大搞降价，但西安的打折力度不强而引不起购房者兴趣。业内人士预测，龙年第一二季度或将成为开发商最难挨的阶段，要打破这种僵局，将不排除有一批开发商自降身价以求生存。这一点，在行业内已经得到众多人的共鸣。
预判曲江和大明宫板块仍为市场热点。在2012年西安各区域发展趋势前景中，克而瑞西安机构研究中心经理张喃认为，曲江和大明宫板块仍为市场热点。目前，曲江区域是受调控政策影响较为严重的区域之一。这里聚集了大量全国一线开发商，品牌竞争异常激烈，同时，该区域80-120㎡产品占绝对比重，同质化现象较为严重。此外，值得关注的还有长安及大兴区板块，在万科、富力、雅居乐等知名开发商的带动下，长安区土地大幅放量，区域热度逐渐释放。加之未来奥特莱斯的建立，市政基础设施的完备，区域后期成交量、价格将有较大的提升空间。另外，大兴区目前已初具竞争格局，依靠优越的地理位置，随着改造工程的推进，区域价值将不断提升。
预判保障房大量入市将对刚需客户群形成分流。数据显示，2011年1-11月西安市房地产开发投资额为898.71亿元，较去年同期大幅上涨18%。克而瑞西安机构研究中心经理张喃介绍道，在整体市场景气度下降的局面下，开发投资额的上涨主要靠全市12.5万套保障房建设目标来拉动。截至目前，保障房2011年建设目标已完成，将于2012年下半年和2013年集中入市，保障房的大量入市将对刚需客户群形成分流。
2012年中国房地产市场将会是冬天里的“一把火”；随着房产价格的下滑，唱稳市场的声音会慢慢响起，未来市场前景较好。2011年，所有人都感觉到了严寒，虽然感觉得有一点晚，去年的2月11日我在微博上写道：“快卖房，缓建房，不拿地，现金为王。”当时很多的同行给我发信息，说老周没有这么惨吧，到了四季度，大家发现，市场真的这么冷。所以，一不小心，我成为了2011年房地产行业的“预言帝”。
面对2012年，很多开发商认为楼市会非常寒冷，但我认为，2012年中国的房地产市场将会是冬天的“一把火”，虽然整个中国房地产市场在2012年还是会处在一个冬季，但是在这个冬天里面，一定会有一把火，这把火的干柴是中国房地产新房价格大幅度的下滑，而火种将是中国政府对房地产市场调控的放松或者说微调。
在未来1-2年之间，以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将一直保持相对高压状态。虽然中央层面的高压继续存在，但预计2012年行业整体政策面会比2011年略显宽松。货币政策将发生微调，首次置业的贷款也将逐渐得到支持……或许这将集中发生在2012年下半年后。
房价的下滑与政策的微调在一起，就会有冬天里的一把火，这把火会烧出什么结果？我认为政策调整上下、左右、前后都有可能，而且牵一发则动全身，形势比较纠结。整体上说是稳字当头，“保增长”又将排在“抑通胀”之前成为主导。随着这轮房产价格的下滑，唱稳房地产市场的声音会慢慢响起，中国未来的房地产市场前景非常好。
结合目前行业所面临的各方环境来判断，房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。借用保利宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。
这一轮的房价急涨，基本原因是供求失衡，而并不是投资者炒卖、开发商牟取暴利这些表面征象。现在政府强力调控房价，但供求不平衡依然存在。开发商都开始放缓开发，减少买地，未来商品房将会更加短缺。
各种政策出台后，市场成交急速下滑，房地产投资萎缩，价格趋势出现拐点，表面上看，这次调控终于可以奏起凯歌了。可是，房价下跌是否应该是政府的最终目标？房价下跌对经济真的有利吗？
政府不倾向房价升得太快，最理想就是能控制到房价随着经济增长而徐徐上升。这一轮的房价急涨，基本原因是供求失衡，而并不是投资者炒卖、开发商牟取暴利这些表面征象。当下政府采取的手法，并没有针对这些基本的原因，而是窒碍市场成交，让市场失去反映供求问题的功能，这只能起到治标的作用。
政府如果一心只是要把价格这个供求信息压下来，肯定是做得到的，只是供求不平衡依然存在。开发商现在都开始放缓开发，减少买地，未来商品房将会更加短缺。保障房虽然可以增加住宅供应，舒缓供求紧张，可是房地产市场不景气令不少地方政府收入下滑，建设保障房所需要的大量资金，又造成地方政府入不敷出的新矛盾，能否量与质同时达标，令人担心。若住宅总供应上不去，城镇化带来的新增人口住哪里？
房产业一放缓，将会严重打击一连串的上下游产业，这对于整体经济不利。
目前在中国城镇里的住房，大部分都是属于个人的，这构成了城镇人口的主要财富。虽然不少业主本身也是住户，不会轻易把自己的房子卖出，但毕竟房价上涨会让他们感到自己能分享到经济增长的利益，提高了他们自身的安全感，甚至存在一些与没房者财富拉远了的优越感。所以拥有房子的人，很少会渴望房价跌，除非他还存在买房需要，比如想多买一套给孩子或者想换一套好一点的。房价下跌，对于大部分业主的心理都是负面的，影响他们的消费意欲，这会降低社会内需。
展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。2012年新建商品住宅成交量依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。
那么，购房者该何去何从？平时，总有人问我如何购房。这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有唯一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的二房，也对地段、区域、品牌有不同倾向。
因此，不可能对具体的购房人，给出具体的购房建议。我也不太倾向于回答此类问题。如果一定给点建议，那也是从购房时机上，做些大致的判断。首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平（区别于成交均价），即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。另外，下半年房价会筑底回升，2013年将会步入上行通道。全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。
其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来5-10年，不可能重现2004-2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。
2011年中国楼市在战战兢兢中度过了，量价齐跌、资金紧张让不少开发商感觉到“冬天”来了。2006-2010年什么都不用想都可以卖房子，猪都可以在天上飞的好日子终结了。但这并不是市场最糟糕的时候，我在1995年入行的时候，经历过几个月卖不掉一套房的情形，也经历过2003年SARS时候卖房的艰难时期。
大家对2012年的市场都不太看好，对明年市场的发展都很谨慎。据我所知，很多同行明年基本都不新开工了，把已经开工的项目卖完就算完了。随着房地产投资增速的下滑，整个行业发展不是增而基本是守。我认为，2012年的市场将更加充满变数，甚至会是血雨腥风。
如何应对？我觉得要内外兼修。所谓“内”，就是锻炼团队，苦练内功。在大势下滑的时候不是说高手就没问题，而是高手比那些新手成交能力要高，就像遇到熊一样，两人跑，跑在后面那个人就不行了。你跟同行比，只要比他们跑得好就可以了。2012年就到了冲锋号响的时候了，这就看谁有真本事，怎样带一线的业务员，这需要激情、毅力、智慧。所谓“外”，就是要做好产品定位和形势预判。我们在2011年全年的销售额达到了70亿元，达到年度销售目标60亿元的117%。能够获得如此成绩，跟产品结构有一定关系。花样年主要开发城市综合体和郊区的度假型高端产品，明年产品还很丰富，包括商铺、办公楼、LOFT公寓、精装酒店公寓、小户型、大户型住宅，郊区的、城中心的都有，可以应对随时变化的房地产消费。
对于2012发展机会，应该在一二线城市。因为，当一二线城市出现“冬天”的时候，原来的三四线城市没有影响，但是现在，很明显三四线城市的老百姓也开始观望了，这是一个波浪。房地产就是排浪式的，震源是一线城市，然后是二线、三线波动，明年上半年四线城市就会有影响。其实越远的地方感应得会越慢，但是它起来的速度也会越慢，因为它的经济承受能力弱。比如北京，首先房价扛不住，不是北京最中心的二环以内，而是通州、大兴、顺义这些地方，它的泡沫最多，而中心无所谓。
在国家经济高速发展的背景下，房地产行业最大的机遇可能仍旧来自中国的城市化进程。
刚刚过去的2011年，对于整个房地产行业和金地集团来说，都是极其不平凡的一年。
这一年，房地产行业持续受到调控影响。政府的目的是使其朝着利好方向发展，这并非是对行业的打压，而是为了维护市场的稳定发展。长远来看，在国家经济高速发展的背景下，房地产行业最大的机遇可能仍旧来自中国的城市化进程。并且，同国外的房地产行业相比，我国的市场还处于基础阶段，还有很大的空间可以施展。
从2007年到2009的冰火考验，以及2011年的行业调控，中国的房地产企业日臻成熟，开拓了更加多元化的融资渠道，对自身商业模式也进行了更多的创新思考。这批浴火重生的企业，在抵御风险的能力和自身经营管理的能力方面都有了新的提升。行业确实在逐步迈向成熟的蜕变过程中遇到了多次周期性变迁，但正是这样的抑扬交错，整个行业才能寻到发展的根本。
我们也坚定地认为，未来住宅领域的竞争，将更趋专业化、品质化，产品能力有优势的公司，将在未来占据更有利的领跑位置。也正因为如此，金地建议广大消费者在未来更多关注产品品质，回归居住本源，营造更人本、更舒适的生活体验。
让我们一起期待更美好的2012。
2011年强力调控之后，第四季度进入全国的萧条期，2012年上半年可能继续是萧条期，很可能在年中或者二季度的某个时点触底，然后进行筑底，走量反弹，进入复苏期的上半段。
在这个过程中，房价会探底，探底期和成交量的萎缩是相辅相成的，随着房价往下走，成交量也急剧减少，这是萧条期的一个规律性的东西。在探底期，新房和二手房都会往下探底。另一个特点是，最主要的探底动力是部分开发商，所以一手房是探底的主力，二手房会跟随，价格没太降，但是没有量。
触底的时候，不是看房价降了多少，而是看租金回报率有没有回归到正常的水平。我认为，随着房价的滑落、租金的上涨，房产的租金回报率接近一般资产，比如和国债利率差不多的时候，我们觉得基本就是底部了。以中等户型为例，随着房价下降和租金上涨，达到3%-5%基本可以认为是底，写字楼在7%-8%便可以，对于部分大户型，可以适当降低这一考量标准。
这个时候可能消费者对于降幅还不满意，但是成交量已经有了，这种情况会发生，所以如果2012年判断什么时候开始复苏，要关注成交量的变化。
第二个建议是关注地铁沿线物业。老盯着市中心的豪宅区，它老也不降价，你就永远没有机会。全世界都一样，当城市化进入后半场，轨道沿线物业的发展比非轨道沿线要好得多。
2011年，中国楼市的特点是“两上两下”，即保障房大干快上、商业地产一哄而上，而住宅和土地市场的下行趋势明显。说明楼市调控给商品房价“挤泡沫”已取得了一定成效，而今年则要努力实现楼市“软着陆”，这个判断主要基于三点。
首先是从中央经济工作会议所定的基调来看，2012年国民经济要稳中求进，进一步扩大内需、稳定外需，地产是重要的支柱产业。2011年的数据还没有出来，不过从2010年来看，全国房屋消费达8万亿元，是汽车消费的4倍，预计2011年不会有太大变化。所以在“房车”时代中，经济要稳中求进，作为第一内需的地产业同样要稳。
第二，中央经济工作会议中提及要惠及民生，楼市政策调控的目标是实现老百姓“住有所居”，国家从去年开始加大对保障房的建设，今年预计继续加大。
第三，要促进房价合理回归，和房地产业的健康发展，要在这两者之间取得平衡，价格跌得太少太多都不行，可能分别导致反弹或者悬崖式下跌两种风险，带来经济倒退。2011年实际上是对商品房挤泡沫的过程，虽然全国房价平均还有2%-3%的增长，但考虑到CPI有5%的增长，房价实际上是降了。
我认为，今年上半年应该是房价的相对低点，是购房者出手的好时机。因为一方面房价稳中有降，另一方面，下半年时间还比较长远，难以预判。
