|
|
温家宝指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
导语：2012年，楼市调控步步紧逼，地方政府和中央的博弈仍在继续。随着“金三银四”回暖后，古城房地产市场又迎来“红五月”，购房者、开发商、政府之间依旧迷雾重重，乐居独家还原楼市真相。
国家统计局18日公布了2012年4月份全国70个大中城市房价指数，与3月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。其中，西安4月份新建住宅价格环比停涨，同比则下降0.1%。
备受市民关注的西安高房价，在经历了去年9月到今年3月的七次降价之后，进入4月份的房价并没有像许多市民期望的那样持续大幅走低，而是用0.07%的降幅“涮”了百姓一把。某研究院发布的相关报告显示：4月份西安房屋均价每平米仅仅降了5元钱，降幅全国倒数第二。
上月，在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度月销售新高。据统计：4月西安普通住宅销量为72.41万平方米，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%；成交均价6777元/平方米，环比上涨3.35%，同比上涨2.61%。
进入5月以来，西安楼市开盘放量的楼盘逐渐增多，随之而来的还有诸多的打折优惠活动，开发商的心理预期不断调整，各种特价优惠此起彼伏，很多楼盘的宣传价格指向4000余元，“以价换量”再度升级。
西安全城房价轮番“摔”，再加上央行下调存款准备金率释放4000亿-5000 亿元资金给房贷“松绑”……上周以来，接踵而至的楼市利好消息，在很短的时间内便引发越来越多的“刚需族”争相掏腰包购房。
继去年万圣节西安城东地铁盘幸福里震撼推出4300元/㎡以及4500元/㎡特价房源，随后东尚蜂鸟、阳光台365也相继高调“步入4时代”，而原本均价在6000元/㎡以上的金业?观湖大第，近日则突然降至4321元/㎡起价，更是令业内人士唏嘘不已。
“五一”小长假期间，相比杭州、南京、无锡等地方楼市出现成交新高而言，古城楼市则略显冷清。数据显示，小长假3天西安商品房共成交253套，成交面积为23060.23㎡，同比大跌63.02%，其中普通住宅成交216套，同比去年“五一”大减312套。分析人士指出，网签备案相关单位休假是其重要原因，另一个原因是目前购房者的置业意愿颇低所致。
今年以来，在首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的影响下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势。同时，西安市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，置业者购房支出也较2011年减少了2.05%。
8498.3平方米土地，挂牌出让起始价格2.5亿元，每亩地最低折合单价1959万元……西安楼市低迷时期突然出现的“天价地”，让地产人感叹心有余而力不足时，从未涉足过西北地产的苏宁电器集团，却在一片惊叹声中低调出手拿地，欲投资8亿元在西安这块“新地王”的地盘上，新增一个集电器销售、餐饮、娱乐为一体的城市新型综合体，欲与“万达商业”试比高。
进入“红五月”后，尽管各路开发商憋足了劲加大促销力度卖房，但越显理性的置业者越来越不买账，再加上买涨不买跌的“作怪心理”，致使西安楼市在五月首周即遭“冷遇”。数据显示：18周，西安普通住宅成交面积158992.92平方米，环比下跌15.54%。本周，西安房企将拿出112054套房急寻“婆家”。
从2002年以来，西安新房开工量十年来年增长10%~20%的增幅突然刹车，今年一季度新房开工量同比首次出现1%的增长。“可以说是接近0增长，这是十年来罕见的增长幅度。”西安市建委房地产开发处处长王超这样说。
“西安二手房房价又降了，真带劲！”昨日，西安市民杨先生转了几家房屋中介公司后高兴地说。正如杨先生所言，西安房地产信息网研究中心发布的“第19周西安二手房行情报告”证实了他的说法。这份权威报告告诉市民：19周，西安二手房房价已经降到了6514元/平米，每平米下降470元左右。而城内区，则以每平米降价1086元的降幅变身“降老大”。
在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从5月18日开始执行，这无疑将对楼市带来些许利好。古城楼市在经历“金三银四”回暖后，迎来了“红五月”传统旺季，数据显示，第19周(5.5-5.11)西安全市普通住宅成交1643套，面积环比上涨2.42%。业内人士分析称，眼下开发商都在积极争抢刚需一族，“以价换量”愈演愈烈。
随着5月份结婚黄金季的到来，婚房置业群体有望成为新一波房地产市场的主力军。据西安房地产信息网统计数据显示，进入5月，在楼市大打价格战之时，刚需购买力已开始被市场所撬动，5月7日至5月11日，西安住宅日度成交量连续5日稳定在3万平米左右，楼市交易持续火热。
楼市的传统旺季“红五月”即将来临，为了能在激烈竞争的市场中分得一杯羹，为了尽快提高上半年的销售业绩，更为了缓解自身早已紧张的资金链，众多房企开始转换营销思路，花样不断翻新地促销活动在西安楼市这个大舞台上争相上演。纵观西安楼市，总裁签售新书、抽奖明星演唱会门票、著名艺人助阵……一时间，西安楼市变得热闹非凡。
房产税渐行渐近，试点城市范围也在不断扩展，作为西部重要城市的西安是否会成为第二批房产税试点城市？西安交通大学房产研究所所长杨东朗表示，现在还无法判断。不过，他认为，近期相关部门不断加强房产税试点的推广，“这已经是一个明确的信号。”“现在还很难说。”易居克而瑞西安机构总经理曾启飞认为，从全国水平看，虽然西安的房价上涨并不处在“风口浪尖”上，但一直以来，西安在房产制度建设上比较先进，所以，如果成为房产税试点城市也并不是很意外的事。
附：2011年下半年以来各地政策微调动作 |
|||
时间 |
城市 |
“救市”动作 |
政策详情 |
| 2012.5.10 | 岳阳 | 住房公积金贷款首付比例降低、贷款额度提高 | 首次购房申请住房公积金贷款的首付比例由30%降低至20%，同时，将购房贷款的额度进行上调，职工在市区购买首套房的可申请住房公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元，在市内其他县(市)区的职工购买首套房的住房公积金贷款最高额度由20万元提高至30万元。 |
2012.5.8 |
芜湖 |
住房公积金贷款额度提高 |
5月7日起，单职工家庭公积金贷款最高额度从20万元上调至30万元，双职工家庭公积金贷款最高额度从30万元上调至40万元。 |
2012.5.7 |
扬州 |
对个人购买成品住房进行奖励 |
扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之五的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。 |
2012.5.3 |
沈阳 |
住房公积金贷款放宽 |
缴存住房公积金满半年即可申请个人购房贷款，以前职工必须缴存公积金满一年才能贷款买房。 |
| 2012.4.23 | 武汉 | 住房公积金贷款放宽 | 单方缴存的职工购买90平米以下一手房，最低首付降至20%；月供从以前不能超过职工月收入35%上升到45%，以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万的贷款，现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。 |
| 2012.4.20 | 呼和浩特 | 住房公积金贷款额度提高 | 单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元。 |
| 2012.4.19 | 郑州 | 住房公积金贷款额度提高 | 4月20日起，夫妻双方正常缴存住房公积金的，单笔最高个人住房贷款金额由40万元上调为45万元，单笔贷款额提高5万元。单方缴存住房公积金的，单笔最高个人住房贷款金额由30万元上调为35万元。 |
| 2012.4.17 | 南昌 | 住房公积金贷款额度提高 | 对在市城区购房的，贷款最高限额调整为50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，调整至60万元。 |
| 2012.4.17 | 营口 | 补贴公务员购买商品房 | 住房补贴发放对象为营口市财政全额拨付的机关事业单位的部分人员，一次性住房补贴额=(370元+4.5元×工龄)×补贴面积×1.05，其中，一次性住房补贴的基准补贴额为每平方米建筑面积370元，年工龄补贴额为每平方米建筑面积4.5元。 |
| 2012.4.13 | 沈阳 | 放宽普通住房标准 | 4月13日起，一级区域普通住房价格标准由原来8290元/平米调整为9470元/平米，二级区域由原来的6720/元调整为7810元/平米。 |
| 2012.4.1 | 蚌埠 | 住房公积金贷款额度提高 | 职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款最高限额由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款限额由25万元提高到30万元。 |
| 2012.4.1 | 克拉玛依 | 住房公积金贷款放款、贷款额度提高 | 4月1日起，个人住房公积金贷款上限由50万增加到70万元，缴存职工为直系亲属（仅限父母和子女）购买住房可以申请提取公积金；申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起2年内有效；将个人贷款最高限额提高至70万元。 |
| 2012.4.1 | 滨州 | 住房公积金贷款额度提高、期限延长 | 4月1日起，住房抵押贷款的最高额度及最长时限由25万元/15年提高至30万元/20年。 |
| 2012.4.1 | 日照 | 住房公积金贷款额度提高、期限延长 | 4月1日起，提高贷款的额度和期限，夫妻双方都缴存住房公积金的从20万元20年提高到30万元25年，单方缴存住房公积金的，从15万元15年提高到20万元20年。 |
| 2012.4.1 | 信阳 | 住房公积金贷款放宽、贷款额度提高 | 3月23日起，住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万、夫妻双方28万分别提高到26万和38万，贷款年限最长30年，还款期限可延长至贷款人65周岁。 |
| 2012.2.16 | 上海 | 提高普通住宅认定标准 | 内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。 |
| 2012.2.9 | 芜湖 | 购房补助（三天后被叫停） | 2012年买房契税全免，而且买90平米及以下的房子，政府还给予一定的购房补贴，另外针对不同学历者还有额外的购房补贴。 |
| 2012.2.1 | 天津 | 提高普通住宅认定标准 | 2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，滨海新区上涨33.5%。 |
| 2012.1.1 | 中山 | 放松“限价令” | 1月22日开始，住房限价由去年的每平米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可进行网上备案。 |
| 2011.11.30 | 厦门 | 提高普通住宅认定标准 | 自2012年起，厦门享受优惠政策普通住房应同时满足以下三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上；2.单套建筑面积在144平方米（含）以下；3.岛内（思明区、湖里区）住房单套总价在250万元（含）以下，岛外（海沧区、集美区、同安区、翔安区）住房单套总价在180万元（含）以下。 |
| 2011.11.29 | 武汉 | 提高普通住宅认定标准 | 住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过140万元(含140万元)。 |
| 2011.11.25 | 北京 | 提高普通住宅认定标准 | 全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。 |
| 2011.11.11 | 成都 | 放松对购房者的资格审查（该项政策夭折） | 准备仅在房产证登记发放时核查购房者的资格，而原本网上签约时对购房者的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。 |
| 2011.11.1 | 杭州 | 提供购房补贴 | 符合条件的购房者2011年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可获得10万元一次性补贴以及3年贷款利息。 |
| 2011.10.11 | 佛山 | 宣布放宽限购条件，当日被叫停 | 对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。 |
| 2011.8.18 | 马鞍山 | 购房补助 | 个人购买90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。 |
