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这几天西安碧桂园云顶事件蛮火的，很多人都在讨论，尤其是周边区域的业以及地产从业者。

碧桂园云顶单价从曾经的销售2.1万/㎡到此次喊出的特价1.38万元/㎡起，单套差价近百万的差值，沦为西安楼市风暴眼。

但是，这背后真的是如此幅度的降价吗？首先，这是碧桂园云顶四期的“清盘行动”，其次，实际价格据了解，143㎡毛坯成交均价1.53万元/㎡，190㎡精装成交均价约1.7万元/㎡。

不过，还是引起了我们的深思。

当这种非常规现象出现，购房者眼中看到的究竟是捡漏的馅饼，还是不见底的陷阱？

一、特惠房的诱人表象

从表面上看，碧桂园云顶的特惠房确实有着不小的吸引力。

对于那些渴望在西安安家，尤其是追求在航天、曲江等区域定居的购房者来说，1.38万元/㎡的价格相较于之前的市场价，无疑是巨大的优惠。

而且，客观来说，碧桂园云顶项目本身的位置和配套也为其加分不少。项目紧邻曲江，享受着曲江外溢的资源，周边有地铁4号线航天大道站，交通便利，区域还有多个公园，居住环境宜人。再加上曾经的“千人摇”盛况以及“2万+”的热销记录，都让这个楼盘在购房者心中有着一定的地位和认可度。

不过，特惠房也仅限个别房源，多数房子还是高于这个价格，143㎡毛坯成交均价1.53万元/㎡，190㎡精装成交均价约1.7万元/㎡。

二、背后的深层逻辑

碧桂园此举被称为“砸场子”。

作为从业者，刚开始没想通。毕竟，西安的房地产市场其实一直处于相对平稳的状态。

环比仅仅跌了几个月而已。

而且，这一次，上面貌似默许了碧桂园此举。

因此，特价房的背后有着更复杂的逻辑。

属于企业不得已的行为，而非西安市场正常的表现。

碧桂园2025年工作会议明确“保交付”为核心任务，需快速回笼资金支撑现金流。

此次特价房或为四期尾盘清仓策略，以缓解集团整体压力。

从碧桂园目前的财务状况来看，其2024年上半年业绩显示总收入同比减少约54.9%，税前亏损108亿元。

据最新消息，3月14日，碧桂园发布公告称，因拟于近期与投资者协商新的偿付方案，旗下的境内8只余额约98.6372亿元的境内债券自2025年3月17日开市起停牌。复牌时间另行确定。

按照碧桂园的计划，今年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。保主体必然涉及债务重组，境内和境外的债务均有涉及，目前碧桂园仍在处理境外债务，尚未就重组协议达成一致。

不论是为了保交房还是保主体，在这种情况下，通过降价促销来加快资金回笼，成为碧桂园应对当前困境的一种手段。

按照碧桂园的计划，今年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。保主体必然涉及债务重组，境内和境外的债务均有涉及，目前碧桂园仍在处理境外债务，尚未就重组协议达成一致。

三、购房者需警惕的风险

尽管特价房看似诱人，但购房者在决策时也需保持理性，警惕其中可能存在的风险。

首先，虽然碧桂园强调“保交付”，但能否交付得好、会不会延期、会不会交付差都是需要关注的问题。

前期业主曾经历过延期交房的情况，这无疑给四期的购房者敲响了警钟。而且，项目施工进度比较缓慢，四期东侧的楼栋盖起来了，不过西侧还基本处于未开发状态。

其次，关于价格方面，1.38万元/㎡的起价只是毛坯房的“起价”，其他楼层价格基本在1.6万元以上，且精装房的价格会更高。实际成交价格可能并没有宣传的那么诱人，购房者需要仔细计算和比较。

最后，特价房的推出对整个区域和老业主也会产生冲击。新房价格的大幅下降，可能会影响周边二手房的市场价值，老业主的资产面临缩水风险。而且，对于那些已经以较高价格购买碧桂园云顶房产的业主来说，心理上也会产生不平衡。

四、从碧桂园云顶看西安楼市

3月17日，国家统计局公布2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

虽然，西安新房环比跌0.5%，同比跌1.7%。二手房方面，西安二手房环比跌0.4%，同比跌7%。

但是，数据显示，2月份70个大中城市中，18城新房价格环比上涨，南京上涨最多。北京、上海和深圳均为上涨。

从整体市场来看，不少城市开始回暖，也真正迎来来了“小阳春”。

西安市场往往滞后些，就像此前别的城市跌，西安却在连涨。

在碧桂园云顶事件的背后，我们看到，买房需求还是很多。

这是西安城市和楼市的基本面。

当然，也要提醒一下，对于购房者来说，目前新房、二手房选择空间增大，但也要更加谨慎，不仅要关注价格，还要综合考虑楼盘的品质、交付保障、区域发展潜力等多方面因素。

五、结语

碧桂园云顶的特价房，是馅饼还是镰刀？这取决于购房者如何看待和评估其中的利弊。

对于那些急需资金回笼、愿意承担一定风险以换取价格优惠的购房者来说，这可能是一块诱人的馅饼。

但对于追求稳定交付、高品质住宅的购房者来说，其中就有风险了。

住建部正在牵头编制“好房子”建设指南以及修订项目规范，住宅层高提高到不低于3米，同时将大力推广惠民实用的新技术、新材料、新工艺、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家关心的问题，积极推动全屋智能。

可以说，后期新房好产品会越来越多。