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        乐居买房讯 2021年，可以说是房地产行业的关键转折之年：“十四五”规划全面开启，中央延续“房住不炒”，“三道红线”政策效果愈发显现。回顾这一年，西安新房市场“万人摇”、三次集中供地、330&830新政、二手房指导价出台，西安房地产市场发生了很多大事，……时间来到2022年，西安楼市又将迎来哪些变化？

        2022年新春之际，乐居西安采访地产资深分析师、地产S姐 沈玮女士，来看看这位在西安楼市业内、媒体圈家喻户晓的研究型“女专家”对2022年西安楼市的预测。

地产资深分析师 地产S姐

        数据回看：2021年房价增5%左右

         2021年西安房地产市场比较稳定，出现了先热后凉，分化极度明显的态势。稳定的原因是在2021年西安调控政策已经见底。330、830新政再加上二手房指导价的出台，基本上把购房需求狠狠地抑制住了；同时2021年供应量较之前也出现下滑，下滑总量接近一千万㎡。这两方面的原因，保持了整体成交量的“稳”。

        新房市场在价格层面一直在执行限价政策，所以2021年新房房价保持5%左右的稳定增长，但就长线来看，从2019年开始，房价涨幅的趋势存在逐年下滑的现象。

        政策见底 2022年政府或“托市”

        在地产资深分析师 地产S姐 沈玮看来，2022年，从全国的政策来看，肯定是偏宽松的一年。政策已经见底，而且从去年12月开始，无论政治局会议和经济会议，其实已经透露了风声，对房企来说会有所缓和；对购房者来说，同时要满足刚需和改善的自住需求，信贷方面，无论是降准和降息也开始有所放松。

        具体到西安的话，在疫情之后，政府应该会有相应的一些“托市”的动作，在“房住不炒”的前提下，这些年的楼市都存在“上半年火、下半年凉”的局面，究其原因，是因为上半年火过头了，控制不住，继而再用强硬手段调控市场。所以基于此点考虑，2022年下半年甚至全年的走势，得根据上半年具体执行的政策来判断。

        供应量影响房价走势

        “土拍楼面地价并不是决定于房价的根本，最主要的还是供应量。2021年主城区的供应量，竟然比2020年又下滑了10%，也就是说如果说今年一季度不加紧土拍供应、不加紧城改房的盘活，那市场依然会存在供不应求的情况，依然存在房价上涨的压力。”但同时在城市外围，西咸新区、临潼、高陵、鄠邑等区域，土地供应量非常大，所以整体价格还是比较稳定，甚至有下跌的可能。在沈玮看来，不同的区域，房价趋势会存在差异。

        2022年供应大户：高新、浐灞和港务区

        从2021年的土拍情况来看，2022年商品房集中供应还是在高新、浐灞和港务区，港务区供应14块地，浐灞也有6块，高新也比较多，主城区可能有零星点缀的几宗地块。另外城改房会作为一种补充，但是依然是高新、浐灞和港务区会作为集中供地的重点。从目前的供应量来看，浐灞的地价普遍比较高，而且缺少供应量，所以整体房价肯定将会走高，但这并不代表购房者能够接受。

        港务区或“内卷”

        沈玮具体分析了港务区的“内卷”，她认为，港务区属于限购区内现售价格最低的板块，从土拍的现价能看出来它的价格又拔高到了一万七、一万八的位置，所以港务区在2022年可能会再进一步的抬升，当然港务区还会出现内卷的情况：价格低的楼盘会摇号；中等价位、品牌和产品较好的楼盘会平销，而且销量还不错；品牌不太好的，价格也比较高的楼盘，可能会存在滞销。

        高新三期CID板块或面临冲击

        “高新主要在于鱼化寨板块和高新三期CID板块的竞争关系。”一语道出备受关注的高新楼市2022年的关注点，“去年鱼化寨板块只拍了一块地，就是金茂摘得的，不出意外一季度鱼化寨板块肯定还有土地供应，那从目前金茂的限价来看，明显是比高新三期CID的价格更贴近实际，所以如果一旦鱼化寨板块的供应量起来的话，对于高新三期CID将是一个冲击；高新三期CID同样会面临内卷，而且竞争非常激烈，不排除有项目在适当的实际给出优惠折扣、甚至降价的可能。当然，这个猜测是建立在高新鱼化寨板块供应量快速补充的前提下，如果还是目前这个状态的话，那高新三期CID还将维持现状。”

        “小阳春”终将至

        沈玮认为，“疫情之后会打破整个市场的走势，但是不会影响市场的规律，小阳春即使三月不来，五月也要来。”特别是在于地方政府的政策指向，如果有利好楼市的政策指引，特别是降准降息、货币放水的情况之下，市场将会迅速做出反应。

        置业建议：不建议死磕摇号盘

        “对于刚需，建议不要等，刚需和刚改都是迫切自住的需求，不要去等市场周期，目前这个阶段，疫情期间其实是比较好的入手时机。”在主城区的楼盘选择中，能够摇上摇号楼盘最好，但是不建议死磕。因为摇号政策中刚需的界定标准和大家理解的通常意义上的刚需不太一样，尤其是对于亟需住房的刚需客户，死磕摇号成本太大，如果因为摇号等上一两年，房价可能越来越高，或者房源距离主城区越来越远，对于居住生活都不方便，所以除了摇号盘，还可以多多关注“非摇”楼盘，也应该积极关注二手房。沈玮也提醒大家，部分区域比如西咸新区的现售新房价格，已经远超二手房。无论新房还是二手房，对于刚需来说，要先满足自主需求，尽量去买距离主城更近的的房源。