正文

  从西安楼市这几年的成交数据看，浐灞生态区的住宅和供应一直在各区排名靠前，但随着刚需盘越来越少，在浐灞的置业门槛逐渐提高。地铁旁、毗邻砂之船奥莱、紧邻学校……滋水朝阳小高层均价1.5万元/平方米起，这个楼盘如何呢？一起来看看全维度测评。

  项目概述：浐灞低密社区，国企开发，项目规划洋房和小高层，主力户型140、163、183㎡。

  适合人群：163㎡四室洋房户型总价约260万起，适合追求环境、交通、产品的改善型人群。

  项目亮点：

  1、低密洋房社区 居住舒适

  滋水朝阳规划10栋楼，其中6栋洋房，3栋小高层，容积率2.0，绿化率45%，总户数384户，一梯两户，居住舒适。

  2、地铁便捷

  项目距离地铁3号线务庄站约300米，纯正地铁盘，地铁3号线呈半环形走向，联通国际港务区、浐灞领事馆区、胡家庙、曲江、小寨等商圈、高新等。

  3、毗邻商业综合体砂之船奥莱

  项目毗邻集娱乐休闲、餐饮购物于一体的大型综合商业体西安砂之船奥特莱斯。

  4、地理位置优越

  项目地处浐灞生态区核心位置，周边教育、公园、商业、交通等配套成熟，地段价值明显。

  地段描述：位于城区东部 文旅资源富足

  浐灞生态区位于西安城区东部，得名于“长安八水”著名的浐、灞水系，全区总面积129平方公里，为西安市经济重点发展区域，同时也是西安国际会展中心所在地，由国家公园板块、未央湖板块、世园会板块等三大板块构成。

  浐灞生态区文旅资源较为富足，半坡遗址公园与安西王府遗址区域内重点文旅资源，西安世博园、长安书院也位列其中，这同时也为该区在文化旅游方面增添了不少优势。区域内部商场较多，最具代表性的就是砂之船奥莱，为周边住户提供了十分便利的购物体验，区内教育资源也相当雄厚，其中包括浐灞三小、浐灞四小、浐灞五小等。

  浐灞生态区产业现今分布广，颠覆之前的纯工业发展路线，将数字技术、科技、文创也囊括其中，重头企业也相继进驻，携程、腾讯、京东、亚马逊都在此落户，重点项目过百项，陕西科技创新谷项目与腾讯双创产业园项目都是浐灞区非常重视的项目。浐灞生态区临近西安北客站，地铁1、3、14号线和多条公交线路在此交汇，去往西安咸阳国际机场很便捷，整体出行也没有阻碍。

  目前整个浐灞生态区正在积极打造多功能会展城，推出新的区域形象，同时也在多方位、立体式打造现代、精品、高端金融区,完成对外开放大通道的重要历史使命，随着华夏文旅海洋公园、水世界投入运营，丝路文化艺术中心逐步推进，浐灞区未来发展十分可观。

  滋水朝阳项目位于西安浐灞生态区的核心位置。世博东路以南，锦槐三路以北，锦堤四路以东，东边紧邻砂之船奥特莱斯。隶属世园会板块，板块内进驻房企很多，碧桂园、紫薇、中南、振业等。

  从西安楼市这几年的成交数据看，浐灞生态区的住宅和供应一直在各区排名靠前，但随着刚需盘越来越少，在浐灞的置业门槛逐渐提高。浐灞生态区的自然资源优势较为明显，因此，区域内改善楼盘逐渐增多，自然界河山、源邸壹号等成为区域改善盘的标志。而世园会板块，在售新房主要有世园林语、碧桂园阅江府和碧桂园香湖湾1号。而要说到洋房，可选择范围就较小。滋水朝阳算是这个板块地段优势较为明显的洋房、小高层社区。

  区域内二手房主要以中南樾府、紫薇花园洲、振业泊岸等为代表，中南樾府二手房挂牌均价21439元/平米，振业泊岸二手房挂牌均价21345元/平米，不过，紫薇花园洲因为在二手房指导价名单范围内，参考指导价14452元/平米。

  产品特色：低密社区 一梯两户

  滋水朝阳项目总占地约50亩，住宅总建面约5.6万方，是国企浐灞地产（隶属于浐灞管委会）继雁鸣墅语之后打造的另一高端住宅项目。小区规划10栋楼，1-3#、6#为7+1F洋房，5#、7#为8F洋房，8-10#为15F小高层，4#为约2662.3㎡的商业。容积率2.0，绿化率45%，总户数384户，一梯两户，主要户型面积140、163、183㎡。

  滋水朝阳采用现代简约风格，小区主入口入户大门采用新亚洲入户门庭的设计，小区内种植有多种名贵树种，高低错落有致，达到多层景观效果，结合造景泰山石的独特景观造型及风雨廊架造型。

  项目2、3、7号楼2020年11月21日开盘选房，8#、9#2021年7月21日选房，剩余的1、5、6、10号楼10月1日公示了房价，房源共计132套，户型区间79-269㎡，均价1.5万元起售，均以毛坯房交付。

  户型分析：南北通透 观景双阳台

  户型1：约140㎡三室两厅两卫

  从户型朝向上看，约140㎡三室南北通透，三开间朝南，客厅连通次卧，阳台面宽7.1米，南向整体采光面10.8米，进深约12米，整个户型的面宽和进深几乎为1:1设计，户型方正，提升了居住舒适度；客卧、厨房朝北，户型通风良好。

  南北观景双阳台，南向阳台面积约12.78㎡，北向阳台面积约4.2㎡。两个阳台功能互为补充，阳光、清风自然对流，园林风光尽赏。

  从户型布局上来看，功能分区较为集中，动静分明，餐、客厅分区明确，动线合理，会客、休息互不打扰。U型厨房设计，便于出入，让厨房看起来更加宽敞不局限，便于洗涤、烹饪等，另外，餐厅临近入口与厨房，家务动线较短，方便餐饮的传递与空间的交流。

  户型2：约163㎡四室两厅三卫

  约163㎡四室户型南北通透，四开间朝南，户型方正，动静分区明确。约15.5米超大向阳面，客厅面宽4.5米，主卧面宽3.6米。

  南向客厅以及三个卧室，采光好，主卧配步入式衣帽间和独立卫浴，通透性好，厨房、餐厅、次卧朝北，独立卫生间临近客厅，方便客人使用，且同样带有北窗，既有利于卫生间空气流通，也与南向各功能室形成对流风，增加室内空气流通速度。

  U型厨房设计，便于洗涤、烹饪等，厨房边上是生活阳台，能够供家人休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草等，厨房紧邻餐厅，流水式动线设计、也有充足的活动空间。

  交通出行：地铁盘 出行便捷

  项目距离地铁3号线务庄站约300米，纯正地铁盘，地铁3号线呈半环形走向，联通国际港务区、浐灞领事馆区、胡家庙、曲江、小寨等商圈、高新等，地铁3号线与1、2、4及14号线均可换乘，通达至西安全城。

  项目500米范围内有7个公交站，主要公交路线有浐灞9号线、浐灞10号线，195路、会展4号线、会展5号线、全运2号线、全运7号线等路线。

  项目周边形成两横两纵道路网，两横是北三环和世博大道，两纵是欧亚大道和东三环，距离北三环直线距离约1公里，从项目出发，约10公里可达凤城五路经开商圈。

  配套描述：配套齐全 距离学校、商业近

  项目1公里范围内有6所学校，项目北侧一路之隔浐灞第一学校，另外还有浐灞第三十二小学（距离约1.2公里）、浐灞实验小学（距离约1.1公里）、浐灞第一中学（距离约1.7公里）、浐灞第十三小学（距离约1.9公里）、西安市第五十七中学（距离约2.3公里），另外，距离浐灞欧亚中学约3.2公里，距离西大附中浐灞中学约3.8公里。

  浐灞第一学校位于锦堤四路以东，香槐五路以北，占地面积约40亩，总建筑面积41100平方米，该学校与浐灞第十六幼儿园相邻，使该区域学段衔接顺畅。

  医疗方面，距离最近的是灞桥区灞桥卫生院（约1.8公里）。大型医院5公里内有一所，前海人寿健康城内的华康医院，也是区域内唯一重点三级甲等综合医院，距离项目约3公里。

  项目周边公园数量多， 5公里内有8个公园，项目距离香湖湾公园约1.7公里，距离新寺遗址公园约1.5公里，距浐灞滋水公园约3.3公里，浐灞桃花潭公园约4.8公里，距离世博园约3公里。西安世博园景区总占地面积6280亩，其中水域面积2680亩。

  项目周边商业配套优质，项目东侧是砂之船奥特莱斯，目前已引进了600余家国际国内一线知名品牌，是集娱乐休闲、餐饮购物于一体的大型综合商业体。另外，一期自贸国际含五星级酒店、写字楼及2万方商业。项目南侧是西安国际丝路会展中心，距离项目约1.5公里。丝路国际会展中心的建成，将填补西安市无10万平方米以上的室内展馆空缺，建成集会议会展、旅游商贸、星级酒店的会展综合体，提升西安乃至西北区域会展产业发展水平，成为“丝路国际会展中心”。

  价格分析：总价260万起买四室洋房

  滋水朝阳价格：

  小高层均价：1.5万元/㎡

  洋房均价：1.65-1.78万元/㎡

  世园会板块，在售新房主要有滋水朝阳、世园林语、碧桂园阅江府和碧桂园香湖湾1号。滋水朝阳1、5、6、10号楼10月1日公示房价，房源共计132套，户型区间79-269㎡，均价1.5万元起售，毛坯房交付。

  世园林语洋房均价14261元/㎡起，碧桂园·阅江府参考均价19644.21元/㎡，碧桂园·香湖湾1号参考均价20149.78元/㎡，对比地段来看，滋水朝阳算是这个板块地段优势较为明显的洋房、小高层社区。

  从二手房来看，区域内二手房主要以中南樾府、紫薇花园洲、振业泊岸等为代表，中南樾府二手房挂牌均价21439元/平米，振业泊岸二手房挂牌均价21345元/平米，不过，紫薇花园洲因为在二手房指导价名单范围内，参考指导价14452元/平米。

  随机对购房者发起调查结果中，5%的人认为滋水朝阳售价偏高，40%的人认为价格适中，55%认为售价偏低。综合对比来说，滋水朝阳处于同区域价格的偏低水平。

  在今年3月1日，西安市土地招拍挂市场拍卖成交6宗浐灞生态区349亩房地产开发用地，6宗地楼面地价全部过万，最低14919元/㎡，最高达18853元/㎡，而10月15日，龙湖地产200000万元摘得浐灞生态区2宗147.208亩商住用地，宗地内商品住房毛坯销售均价19471元/平，因此，滋水朝阳洋房1.65-1.78万元/㎡较有价格优势，具备升值潜力。

  项目不足：紧邻地铁三号线，可能会产生噪音。