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  十四届全运会如火如荼，各路健儿汇聚古城，西安迎来高光时刻！就在日前，西安成为特大城市的消息不胫而走，为闪亮的西安再添光彩！

  其实这不是西安首次晋级“特大城市”之列， 2020年12月31日，住建部官网发布《2019年城市建设统计年鉴》中显示，全国有16个城市的城区人口规模超过500万。其中有6个城市的城区常住人口超过1000万，西安市城区人口为637.81万人，排在第13位，属于特大城市。

  本次西安再提“特大城市”，与前次最大区别在于主城区常住人口的激增，根据国家统计局提供的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，目前西安主城区人口已达928万，单从数字层面判断，短短一年内人口激增300万。

  值得提到的是，“300万”的新增人口实际包含了西咸新区的130万人口，统计范围较之前发生变化，即便如此，在西咸两地高度融合的趋势下，大西安的人口吸纳能力仍然相当可观！

  西安作为西北的龙头城市，其所在的周边地区没有能与之匹敌的中心城市，加上西安高校实力位居全国第五等各种基础，对周边地区的人口集聚能力特别强。尤其是，西安户籍政策实施以后，大量人才落户西安，城区人口规模快速增长。

  从朋友圈的反响来看，大家对于“特大城市”的名头虽然欣然接受，但又不无担心，“人多买房就更难了”的呼声普遍存在，加之严格限购政策及二手房销售监管力度不断提升，新增人口的购房置业问题日渐尖锐！

  就学是个大问题！学区划分成购房指南针

  根据第七次全国人口普查的结果来看，西安主城区内常住人口年龄段分布显示，0-14岁人口占比达到15.54%，该项指标说明未来有更多的家庭会因为子女就学选择购房方向，这符合实际情况。

  2018年9月19日，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局三部门联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》，文件中挥刀斩断了西安楼盘与学位房曾经“千丝万缕”的关系，所谓的“学位房”成为历史遗迹。

  目前，除了极少数二手房保留“学位房”的资格外，市场流通的绝大部分新房、二手房都需遵循学区划分的规则，鉴于严肃的政令要求，各大楼盘销售案场对于学区划分都讳莫高深，也是因为学区划分的不确定性使然。

  5月21日，西安各区县、开发区公布了2021年义务教育学校招生入学工作实施方案和学区划分，再次引起高度关注！理论上学区房的概念是不存在的，换句话说，适龄儿童的就学是根据就近原则每年进行微调，同时只有交房之后才会确定所在楼盘业主的子女学区划分，也有少数楼盘的销售人员会在看房过程中对项目周边现存学校大肆渲染，而距离较近并不能作为判断是否属于学区的唯一标准。

  根据目前在售楼盘的分布情况，高新三期、港务区因为规划较新，未来兴建的学校较多，不少新落户西安的购房者选择这两大板块。

  其中高新三期在建学校包括高新第二十一幼儿园、高新第二十三小学、高新区第五初级中学、高新第十一初中、高新第三十一小学，“高新系”教育配套的良好口碑成为一大吸引点，不少购房者明言，就是奔着“高新学校”来的，该片区内紫薇华发CID中央首府、新希望·锦麟天玺等楼盘受益颇多。

  轨交房将持续走俏  尤其线路端头名企大盘

  对于城市新近落户的新西安人来说，解决居住问题的一大选择就是轨交房，目前西安开通运营地铁线路共有8条，共设车站154座，其中换乘车站14座，根据其中1号线、2号线作为传统干线，3号线连接高新和浐灞港务区。

  从现有的楼市分布情况来看，地铁换乘站周边地段相对繁华，生活和交通配套齐全，相对应的房价也较高，对于“新西安人”来说并不友好，相对来说地铁端头虽然距离主城区较远，但在售楼盘地处价格洼地，未来周边发展潜力大，也非常值得考虑。

  此类楼盘目前比较集中体现在浐灞板块港务区，尤其奥体中心周边几大在售楼盘，城建配套已经完善，道路情况较好。典型楼盘包括中粮奥体壹号、华润置地未来城市、金地玖峯汇，其中中铁·卓越城距离地铁3号线双寨站不足1公里，项目周边还有国际陆港第二小学、陕师大附中陆港初级中学，目前在售均价15000元/㎡左右。

  公寓将走俏升温！非限+门槛低是主因

  从新增人口的年龄细分来看，25-35岁年轻人占比接近35%，意味着其中存在大量的购房刚需客户。通常意义上，刚需群体对于小户型、公寓的接受度较高，尤其公寓类产品，通常位于城市核心地段，配套成熟，同时具备不限购属性，总价低，入门的难度较小。

  颇为尴尬的是，目前楼市中此类产品严重稀缺！以高新区为例，目前在售的公寓大致分为两类，一类占据最繁华的城市核心，以公寓的形式体现，但面积动辄100、200㎡，装修豪华，单价直指40000+；而真正意义上满足刚需部分需求的公寓产品存量稀少，售价最低也在22000元/㎡，远高于住宅均价。

  此外，公寓分布不平均的现象也较为严重，除高新区高价版顶配公寓之外，浐灞板块现售公寓产品也有分布，只是相对距离主城区尚远，不能兼顾短期自住、后期投资的功能。

  公寓产品中值得推荐的楼盘有龙湖两大产品，龙湖新壹城、龙湖星图，均为LOFT户型，其中龙湖新壹城位于浐河东路，一居室户型最小35㎡，参考均价12000元/㎡；龙湖星图位于航天城板块，雁塔南路与东长安街十字东南角100米左右，37-57㎡户型在售，单套价格48-74万元。值得提到的是，龙湖两大LOFT产品均不限购。

  近期西安楼市逐渐转凉，诸如“横盘”、“被割韭菜了”、“楼市不行了”的感叹此起彼伏，对于真正有购房需求的人们来说，市场变化仅是现象，落户后尽早解决居住问题才是考虑的根本，认清现实及个人需求，不管买房租房，都要量力而行，把持住一点，降低生活标准的举动一定要慎之又慎！