正文

  未央湖板块因为有未央湖生态景观的优势，再西安三环内可供开发的土地越来越有限，因此，越来越多的开发商在未央湖板块拿地。据统计，龙湖、金茂、远洋、金科、东原、朗基、碧桂园、招商蛇口等10余家房企纷纷进驻了未央湖板块。

  东原印未央是东原集团全国落地的第 6 座印长江产品，从3月登记一期楼栋，到8月底推售最后一批楼栋，不知不觉，东原印未央就将要售完了……

  项目概述：坐落于未央湖畔，距离地铁10号线未央湖站约500米，5栋楼8月25日登记，户型区间168-190㎡。

  适合人群：300万起住叠拼，适合城北甚至全西安的改善家庭。

  项目亮点

  生态优势 一湖一园两河

  项目紧邻未央湖，占地近800亩，水域面积超300亩，另外，距离浐灞湿地公园约3.1公里，周边环绕灞河、渭河，环境优势明显。

  总价300万起买叠拼

  在西安，叠拼产品稀缺，东原印未央重点开发的是大平层和叠拼产品，叠拼分为上叠、中叠、下叠，其中，中叠300万起，上叠和下叠因为空间位置更佳，价格更高。

  低密住区

  东原印未央是东原集团全国落地的第 6 座印长江产品，容积率1.54，绿化率35%，居住舒适度高。

  地铁便捷

  距离建设中的地铁10号线未央湖站距离约500米，按照规划，地铁10号线计划2024年开通运营，未来和地铁8号线，地铁14号线，地铁3号线（北延段）均能换乘，可畅达全城。

  地段：城北未央湖板块 多功能一体

  东原印未央位于西安城北未央区，未央区因境内遗存汉代未央宫而得名，截止2020年底，未央区户籍人口88.71万，未央区西越漆渠河与长安区和咸阳市秦都区相连，北临渭河与高陵区和咸阳市渭城区隔河相望，东至灞河与灞桥区分界，南部由西向东依次与长安区、雁塔区、莲湖区和新城区接壤。

  未央区的开发集中在徐家湾片区、汉长安城片区、未央湖片区等。按照区域规划，到2023年，将未央湖片区打造成为集颐养医疗、休闲度假、高端住宅云集、主题游乐、三产服务产业兴旺于一体的区域。

  另外，区域借助双地铁形成便捷交通路网，地铁10号线、地铁14号线加持，借助十四运提升区域新貌。

  东原印未央毗邻未央湖，未央湖板块也正是因为有了生态景观这一优势的加持，再加上西安三环内可供开发的土地越来越有限，因此，越来越多的开发商在未央湖板块拿地。

  据统计，龙湖、金茂、远洋、金科、东原、朗基、碧桂园、招商蛇口等10余家房企纷纷进驻了未央湖板块。

  龙湖、金科、金茂等基本已售罄，目前在售的楼盘主要有东原印未央，另外，朗基锦云著房价已经公示，还未正式登记。2020年9月，招商分别竞得未央湖板块的58亩商住用地，楼面地价12504元/平米。2021年3月，上实城开以总价15.5亿元的价格摘得未央湖板块76.542亩商住用地，综合楼面价15104元/㎡，地块紧邻招商。

  区域里相对价格较低的是上河雲璟，但是，品牌和口碑不足。不过，金茂、东原、朗基等开发的产品基本为区域定调，整体低密规划，招商拿地时的限制也是容积率2、上实城开地块容积率不大于2.0。距离未央湖最近的是东原、朗基，东原印未央上批次登记均价22072元/㎡，朗基锦云著5栋小高层均价21155元/㎡。预计招商、上实城开入市后，还将拉高板块均价。

  产品特色：印长江产品系 低密社区

  东原印未央是东原集团全国落地的第 6 座印长江产品，玻璃幕墙立面，项目占地面积约64亩，建筑面积102692㎡，容积率1.54，绿化率35%，整体规划总户数 348 户，规划车位 522 个，配比高达 1：1.5，采用人车分流的设计方式。项目设计 2 个出入口，东侧为小区主出入口，西侧临芳泽路为西入口。

  东原印未央临湖距离约40米，毗邻480亩水域面积，社区引湖入园，内部形成2600㎡的湖景中庭，双湖印园，其中，水景区域约800㎡。

  在外立面方面，幕墙采用双银镀膜 LOW-E 玻璃，提升房屋保温隔热性能。

  项目打造泛会所社区，根据业主年龄段的差异需求，设置适老空间、童梦主题空间。并在使用功能上细化出社区沙龙、社区私宴、社区活动中心等。地下的高端会所，配备有恒温泳池、健身房、瑜伽室等。

  户型亮点：四开间朝南 电梯入户

  户型1：168㎡四室两厅三卫

  从户型朝向上来看，约168㎡四室两厅三卫，四开间朝南，大面宽短进深，合理的面宽保证充足的采光，南北通透通风有保证。

  双主卧套房设计，给予不同家庭成员私密的空间，飘窗尺度3.3米-3.8米，适合赏景。主卧套房设计，独立的敞阔衣帽间，保障了私密性。

  客厅面宽7米，在空间上给予客户自定义的可能，书房与客厅之间的隔墙可拆除，7米宽的方厅可拉升为9.8米阔幅宽厅。

  户型共三个卫生间，主卧、次卧各带一个卫生间，主卧里大尺度的卫浴预留浴缸位，独立卫生间临近客厅，方便客人使用，带有北窗，既有利于卫生间空气流通。

  另外，双阳台的设计，提高了空间实用性，双面通透，卧室厨卫等各个功能区的面积大小都比较合理，舒适感有效提高。

  全明通透户型，居住舒适度较高，整个空间采光充足，利于后期居住；居室布局合理，通风良好，动静分离，兼顾到了卧室和卫生间的私密性；卧室厨卫等各个功能区的面积大小都比较合理，居住体验便利，整体舒适度高。

  户型2：190㎡四室两厅三卫

  约190㎡四室两厅三卫，同样电梯入户，与168㎡户型相较，本户型将餐客厅公共活动区域置于户型中央，卧室以对角线分布在两端，呈现出双菱形。这样的设计是实现了景观价值最大化，形成了270°的观景面，南侧宽至5.1米，东侧宽至7米；视线感、空间感非常好。

  从户型布局上来看，功能分区较为集中，动静分明。入户门之后就是餐厅、客厅，充分保障了居住的私密性。另外，家务动线较短，方便餐饮的传递与空间的交流。

  南向三个卧室均为飘窗设计，既保证室内日照充足性，也保证居室间的私密性。

  交通出行：紧邻建设中的地铁10号线

  东原印未央距离建设中的地铁10号线未央湖站距离约500米。地铁10号线是主城区外围跨渭河的东北部市域轨道交通线路。规划南起康复路，途经经开区、泾渭新城、西咸新区泾河新城、高陵区，最终抵达阎良区南部。

  按照规划，地铁10号线计划2024年开通运营，和地铁8号线，地铁14号线，地铁3号线（北延段）均能换乘，可畅达全城。

  500米范围内仅509路、723路两趟公交路线，不过，在距离项目约1公里处的景家村公交站公交路线多，200路、314路、336路、523路、719路、723路、全运一号线等。

  项目周边形成一横两纵道路网。一横是指•秦汉大道-双向十车道，东向贯穿三号线保税区站直通临潼、西向交汇北客站、咸阳机场交通枢纽；两纵是指北辰大道-双向六车道，南向“高架快速路+地面铺路”快速衔接城市核心区域；以及未央路-双向八车道，北起包茂高速入口，南至北稍门。

  项目距离北客站约5.5km，另外，从西铜高速直接连接机场，出行避免拥堵。

  周边配套：配套较完善 紧邻未央湖

  项目5公里范围内覆盖多所小学和中学，其中，距离西安幼儿师范学院附属高中部（约300米）、经开第15小学（约1.2公里）、长庆未央湖学校（约1.3公里）、西安经开第七中学（约1.4公里），距离浐灞第十学校（约2.1公里）、陕西师范大学凤凰城中学（约3.1公里）。

  其中，浐灞第十学校2020年9月投用，含小学、初中于一体。

  项目周边医疗资源有待完善，距离约400米的是未央区草滩社区卫生服务中心，5-7公里范围内有长庆油田职工医院、西航医院和西安市中医医院。其中，西安市中医医院为三甲医院，距离项目约6.8公里，是一所集医疗、教学、科研、预防、康复、养生保健为一体的三级甲等中医医院。

  距离项目约40米是西北最大的人工湖——未央湖，占地近800亩，水域面积超300亩，另外，距离浐灞湿地公园约3.1公里，外加周边环绕灞河、渭河，环境优势明显，集河、湖、湿地于一体。

  项目周边商业相对比较匮乏，4公里范围内有未央区西安工业大学未央校区东门附近的苏席商业中心，西航花园附近的蹇柳商业步行街。如果要说大型商业中心，基本距离项目约10公里，比如熙地港、大融城、砂之船奥莱。

  价格分析：总价300万起买叠拼

  在售均价：22072元/㎡

  紫薇苑欧洲世家别墅二手房：挂牌均价24561元/平米

  此前板块内销售的远洋御山水均价约1.4万元/平，金科博翠天宸6月最后一栋楼收官，均价12290元/㎡；未央金茂府最后一批次房源均价24528.36元/㎡。

  板块内，距离未央湖最近的是东原、朗基，房价已经公示，近期或有加推。东原印未央上批次登记均价22072元/㎡，中叠300万起。

  朗基锦云著5栋小高层公示均价21155元/㎡。区域里相对价格较低的是上河雲璟，均价13782.00元/㎡，8月16日已公证摇号，但是，品牌和口碑和品牌房企相比略有不足。

  二手房方面，区域差别较大，紫薇苑欧洲世家别墅二手房挂牌均价24561元/平米，辰宫双河湾是“西安首批二手住房指导价”中的楼盘，指导价8894元/㎡。

  因此，该区域内目前，不论是新房还是二手房，由于产品定位、品牌等因素的不同，价格差距较大。

  2020年9月，招商分别竞得未央湖板块的58亩商住用地，楼面地价12504元/平米。2021年3月，上实城开以总价15.5亿元的价格摘得未央湖板块76.542亩商住用地，综合楼面价15104元/㎡，地块紧邻招商。

  这两宗地刷新了该板块的地价，要知道，2019年，东原通过司法拍卖竞得的“东原印未央”这块土地，溢价率105%，折合楼面地价7388元/㎡。

  因此，预计招商、上实城开入市后，还将拉高板块均价。再加之东原印未央紧邻未央湖的生态优势，预计后期还有升值空间。

  项目不足：

  1、项目周边虽然自然资源丰富，但是，商业配套欠缺，需要驱车前往大型商业中心。

  2、医疗资源较为匮乏