正文

  航天新城新规划8月23日向社会征求意见，区域将突出航天特色，重点发展高科技航天产业。按照高质量要求建设基础设施，打造便捷的生活居住示范区。依托南塬绿带优势，增加口袋公园，打造绿色宜居城市。 航天板块的蹿红，一部分原因要归功于曲江的快速饱和，尤其曲江二期在2015年之后迅速被填满，刚改楼盘占主流，使得中高端改善型项目向南迁移。

  去年，航天诞生3宗万元地，其中之一为蓝光摘得，毗邻揽⽉阁、南侧约4.4公⾥“⽣态⻓廊”，如今，经过近一年的打磨，蓝光恒志芙蓉·覌辰即将登场。

  项目概述：坐落于产、人、城协同发展的航天新城，8月7日售楼部展厅开放，项目打造138㎡-316㎡改善户型。

  适合人群：航天纯新盘，毗邻揽⽉阁、南侧约4.4公⾥“⽣态⻓廊”，容积率2.5，适合中高端改善置业人群。

  项目亮点：

  地处航天 未来可期

  受南控政策影响，⾼新一期二期、曲江⼟地供应稀缺，⼟拍价格屡创新⾼。航天城作为城南集⽂脉、⼭川、产业资源禀赋的制⾼点，成为了炙⼿可热的潜力区域。加之航天的最新规划，打造产—人—城协同发展的创新示范区。

  生态优势明显 五园环抱

  毗邻揽⽉阁、南侧约4.4公⾥“⽣态⻓廊”，3公⾥内，航天城⽂化⽣态园、星河公园、航天城中湖公园、潏河湿地公园、樊川公园五园环抱，畅享城市鲜氧⽣活。

  专利产品“景观三代居”

  蓝光携手恒志，引入高端产品系“芙蓉系”，并将获得国家专利的景观三代居应用于航天项目。

  地段：航天产业区域 潜力新城

  航天新城整体区域属于大城南，与主城区无缝对接，承接来自高新和曲江外溢的购房需求。8月23日，航天基地最新规控方案公示，29平方公里，在《西安市HT-01/02/03/04/05/06/07/08单元国土空间详细规划导则（草案）》。中提到，航天基地规划以“十个航天”理念为之城，以建设世界一流航天新城为目标，打造产—人—城协同发展的创新示范区。

  产业—突出航天特色，重点发展高科技航天产业。居住—按照高质量要求建设完备的基础设施，打造便捷的生活居住示范区。城市—依托南塬绿带优势，增加口袋公园，打造绿色宜居城市。

  航天新城未来规划面积29.15平方公里，人口规模33.2万人，新区按1万人/平方公里控制。区域以东长安街、雁塔南路等交通干道为依托，形成“一轴两心三带三区”的空间规划结构。航天基地在2020之前，板块房价基本处于西安各区域低位，随着绿城、鑫苑的入市，以及招商、融创、蓝光拿地楼面地价均过万的现实情况，这个区域房价逐渐走高，打造高端改善产品渐成趋势。

  蓝光恒志芙蓉·覌辰位于揽⽉阁旁、南侧约4.4公⾥“⽣态⻓廊”，这个项目和融创·揽月府、招商华宇·长安玺、绿城紫薇公馆等盘处于航天基地板块的南端。

  蓝光、招商、融创三个盘也是对手盘，楼面地价均过万。2020年6月10日招商蛇口摘得的地块楼面地价约1.38万/㎡，预计新房价格超2.5万/㎡。去年9月，融创摘得70亩低密住宅用地，楼面地价11789元/㎡。10月，蓝光摘得航天新城59.217亩皇子坡村城改住宅用地，楼面地价约11994元/㎡。

  三个楼盘中，仅融创揽月府公示了房价，3栋精装小高层的均价分别为18645.97元/㎡、17340.39元/㎡、18461.84元/㎡，其余11栋楼为6层的叠拼，楼栋均价价格从2.58-3.1万元/㎡不等。

  预计四季度招商和蓝光会同期入市，预计该板块竞争较激烈。

  产品特色：景观三代居

  蓝光恒志芙蓉·覌辰项目总占地约59亩，社区规划11栋住宅，528户，容积率约2.5，绿地率35.21%，具体为：2栋26层高层3T4户138-142㎡，6栋小高2T2户170-199㎡，3栋6层高洋房1T1户316㎡。

  总户数为528户，车位配比为1:1.1，容积率2.5，绿化率35%。东南角为规划为社区幼儿园，后期移交政府。

  项目应用了获得国家专利的“景观三代居”，打造“1+X”空间组合，实现“三代同享、功能多变、多场景兼容”的产品。

  户型亮点：阔四房 大面宽

  户型1：约170㎡四室两厅三卫

  从户型朝向上来看，约170㎡户型客厅、次卧、主卧全部朝南设计，客厅面宽7.2米，南向采光面达到了14.2米，进深11.5米，整个户型的面宽和进深几乎为1:1设计，整个户型非常方正，提升了居住舒适度；

  主卧套房设计，带独立卫浴及衣帽间，南北通透性很好；儿童房、书房、厨房朝北设计，户型共三个卫生间，主卧、次卧各带一个卫生间，独立卫生间临近客厅，方便客人使用，且同样带有北窗，既有利于卫生间空气流通，也与南向各功能室形成对流风，增加室内空气流通速度。

  从户型布局上来看，功能分区较为集中，动静分明。餐厅临近入口与厨房，家务动线较短，方便餐饮的传递与空间的交流。书房可作为多功能房，增加户型的灵活可变性，但是，书房入户门与客厅相对，降低私密性。

  户型2：199㎡四室两厅三卫

  199㎡改善户型面宽高达15.6米，进深13.2米，面宽进深比1:1.18，能充分保障室内日照，且客厅连通书房，打造南向超宽阳台，近10米面宽，景观视野宽阔，格局通透。

  270℃环幕端厅，适合创造各色各样的生活场景，采光面做到极致，使宽幅阳光倾泻而入，客厅采光观景性能俱佳，打造阳光观景房。

  主卧带有独立衣帽间卫生间，私密性较强，主卧带浴缸，但是，不足之处是主卫是暗卫。

  另外，次卧、儿童房、独立卫生间朝北，卫生间均为洗手池、马桶、花洒三段式分离设计，提高使用频率。

  交通出行：地铁较远 公共交通略微不便

  距离地铁4号线东长安街站1.8公里，距离地铁2号线韦曲南1.3公里，但是，从蓝光恒志芙蓉·覌辰到韦曲南地铁站之间道路目前没通，得通过东长安街绕行到南长安街，路程较远。相比起来，地铁四号线更为方便。

  目前从蓝光恒志芙蓉·覌辰抵达地铁4号线主要的公交路线是177路以及189路公交，可以选择东长安街站或者神舟大道站。

  500米范围内仅735路一趟公交路线，距离项目约600米的距离有177路、189路公交路线。长安客运735路是连接库峪、杨庄、韦兆、杜曲与韦曲的区内公交线路，是杨庄、库峪与韦曲间的唯一直达线路。在雁塔南路航天路口乘坐17路公交，经过三站可到达航天管委会。

  项目周边形成三横五纵道路网，三横指南三环、航天大道、东长安街；五纵指南长安街、雁塔南路、神州四路、神州大道、包茂高速。从项目出发，约15公里可达高新一期核心区，距离曲江池遗址公园、大唐芙蓉园等曲江核心区域约9公里。

  周边配套：学校、公园占优势 商业缺乏

  项目5公里范围内覆盖多所小学和中学，其中，距离交大附小（1.3公里）、航天三小（约2.2公里）、航天二小（约4.3公里）、航天一小（5公里）；中学方面，距离交大附中航天学校（1.3公里）、航天中学（5公里）、长安一中、航天一中（约5公里）。

  距离最近的西安交通大学附属中学航天学校是西安市教育局2014年审批设立的一所十二年一贯制民办学校，2019年其小学部开始招收一年级学生。在解决协议约定业主子女入学后，剩余学位面向航天基地和原管辖行政区（雁塔区）范围内招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取方式进行招生。

  距离项目最近的医疗配套，为项目北边的航天总医院，步行距离约2.6公里。西安航天总医院隶属航天六院，已经成为一所集医、教、研于一体的现代化综合医院。5公里范围内还覆盖西安市长安区妇幼保健院、西安工会医院、西安市长安区中医医院等。

  项目周边公园数量多，距离项目最近的西安航天城文化生态园（揽月阁）约600米，西安航天城文化生态公园以揽月阁和揽月阁广场为核心，为一个长度达4.4公里的文化生态长廊，蓝光恒志芙蓉·覌辰距离文化生态长廊仅一路之隔。约3公里内还有星河运动公园、航天城中湖公园、樊川公园等生态景观。

  项目周边目前没有商场分布，距离最近的是航天书城，步行约1.7公里可到达，航天书城坐落于正衡金融广场1—2层，该书城是结合航天基地区域特色，打造的星空主题新华书店。

  价格分析：地价高 预计房价走高

  在售均价：房价还未公示

  城南板块新房均价：17923元/㎡

  板块龙湖花千树二手房挂牌均价：23168元/㎡

  航天基地目前已经云集了融创、招商、蓝光、绿城、鑫苑、金旅等房企。2020年，航天区域成交了3宗万元地，蓝光、招商、融创拿地，其中，招商拿地楼面地价最高，成本达到1.38万元/㎡，其次是蓝光摘得地块楼面地价约11994元/㎡，另外是融创摘得70亩低密住宅用地，楼面地价11789元/㎡。

  对比周边新房：

  目前能够直接参照的价格是融创揽月府，地价相当，3栋精装小高层的均价约为1.8万元/㎡，叠拼楼栋价格2.58-3.1万元/㎡不等。

  另外，绿城紫薇公馆7月初登记房源整体均价约14901元/㎡，但是绿城拿地较早，地价更低；距离蓝光恒志芙蓉·覌辰约2公里的鑫苑府精装高层均价1.8万元/㎡，精装洋房价格区间19704-21686元/㎡。

  对比周边二手房：

  距离该项目约2.2公里的龙湖花千树二手房挂牌均价23168元/平米。（西安目前无二手房成交价可参考）

  整体预计，蓝光恒志芙蓉·覌辰高层价格超1.8万元/㎡。

  蓝光恒志芙蓉·覌⾠系蓝光和恒志置业合作开发，在口碑上，可能不敌融创和鑫苑；在地价上，对比绿城、航天实业不占优势；再加之西安现在对二手房市场的管控，购房者情绪降温，预计蓝光恒志芙蓉·覌⾠上市后会受到影响，短期价格优势不明显。

  项目不足：

  1、公共交通出行较为不便，距离地铁站、公交站较远。

  2、五区二县和城六区的高中在跨区域招生方面存在区域限制的影响，航天区域的孩子不能考城六区的高中。