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  该来的总会来，凌晨西安市政府突发《关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发【2021】20号），下称“330新政”。

  今年以来，西安高价地频现、万人摇加剧，官方统计中，新房正历经长达59个月的“大牛市”。深圳、上海、成都等地升级调控后，坊间便一直等待着西安新政的落地。

  如今终于等到了，西安就土地、限购、限售、金融、市场监管等全方面升级了调控，不乏亮点政策。反正激动的睡不着，就跟大家火线解读一下。

  壹丨土地政策“抄作业”

  （一）结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。

  每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

  这则政策与成都上周升级的政策很像，皆要求全市年度住宅用地的供应保持年均20%以上的增长，通过明确扩大土地供应指标，来缓和新房市场中供需不平衡的矛盾。

  因是对土地端的调控，新供出土地最早转化为新房供应至少需要半年左右的时间，况且打乱了各区原本制定的土地供应节奏，这点对新房市场的影响起不到立竿见影的作用，但算是个治本的方法。

  （二）除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

  包括临潼在内，全市商品住宅、共有产权住房用地执行“限房价、定品质、竞地价”，这条跟成都新政一样，也道出了房地产的本质。房价要限制，但土地还是要拍卖的，而且还得保证品质，只能说房企更难了。

  此外，短短九个字的调控肯定是不够的，如何限房价？各区、各版块的标准又是如何？品质该怎么定？分为几档？等等，都需要大量的补充细则来说明及完善。

  （三）每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

  这条算是西安的原创政策，也可以说是为西安量身定做。西安除了补充供应量还要杜绝烂尾盘出现，从拿地就开始审查房企资质也算防微杜渐了。结合政策（一）来看，每年一季度公示全年住宅用地出让公告及存量信息，往后的二、三、四季度分别公示当前季度的供应计划，有助于稳土地、楼市的预期。

  此外，存在重大失信行为及“三道红线”的房企，不得参与土地竞拍。从之前公布的超三道红线房企来看，数量还不少，过线房企若不合理管控负债，无疑将与西安土拍市场无缘，要么选择其他勾地方式要么退出西安，剩下的自然是像国企、央企背景的开发企业或真正有能力与城市共成长的房企 。

  贰丨限购升级 遏制需求

  （四）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

  此前的限购政策为“落户满一年”或“连续缴纳12个社保/个税”，之前满足其中一个条件即可在限购区域内购房。

  此番出台的政策仅一字之差，要求“落户满一年”且“连续缴纳12个社保/个税”，两个条件必须同时满足，方能具备购房名额。

  单凭落户一年去摇号的一大批购房者，要被拒之门外了！这直接提高的购买门槛，直接削减了楼市中的需求量。

  （六）将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

  此前对刚需家庭的认定中，要求2017年1月1日以后无房产交易记录，2017年1月至今，已有51个月的时间。

  如今将年限调整为48个月，也就是2017年3月30日以后无房产交易记录的，均可视为刚需家庭。

  这是对刚需家庭认定的放松，有助于扩大刚需家庭的数量，从而提高刚需家庭的中签率，在高摇号频发的今天，缓和紧张的市场情绪。

  叁丨限售五年 封锁流动性

  （五）住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

  以前的限售政策是“商品房买卖合同满3年”或“不动产证满2年”方可交易。现在新房、二手房的限售期提高至五年，初看购房的持有成本、变现周期都被加长，会劝退一些买家，同时也冻结了二手房的流动性，限制二手房供应，也是对新房市场变现的托底保护。

  （九）逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

  这条西安也“抄了深圳的作业”，西安跟成都一样，也是新房交易占主导的二线城市，基本面与深圳这种一线城市截然不同，出台这类条款，主要是缓和新房与二手房的价格倒挂现象，变现打击“打新潮”。但真要落地是个庞大的调研建立工作，而且西安的政策里也提到了“逐步建立”。

  肆丨如何评价西安“330新政”？

  除了以上重点条例，西安还将对①经营性贷款违规流入房地产领域、②优先满足居民家庭首套住房需求、③加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设、④夯实各区县政府、各开发区的主体责任等加以说明，这些多是框架性条例，真要落地，还需要大量的补充细则方能完善。

  “330新政”落地后，西安土地、楼市完全走上了“计划经济”的路子，土地供应、外地落户购房者、新增刚需购房者，都成为了一个恒定的量，完全在政策的掌握中。

  同时，新房、二手房限售五年，也是对整体房源量的一个管控。

  “330新政”政策的初衷，完美契合了“稳楼市、稳预期”的调控主旨，扩大土地供应的同时，限制楼市中的需求，也扩大刚需量、封锁二手房的流通性，来对冲下行风险。

  最后，大家有没有发现去年有“1130提高首付”，三年前有“330摇号新政”，今夜又迎来了“330调控升级新政”，西安真的很喜欢“30”这个数字呢图片或许真的不是“抄作业”抄的慢哦！