在政策利好的持续推动下,西安房地产市场迎来了前所未有的宽松环境。
全城不限购的政策,加上低利率和低首付的优惠条件,为购房者提供了更多的选择空间和更低的入市门槛。
在这样的市场背景下,如何选房,选择哪个区域更为保险和安全,成为了购房者关注的焦点。
个人觉得丝路软件城、奥体板块、曲江两园一区中的科教园板块后续潜力较大,另外,近3年,带优质学区的新房、次新房仍然是抢手货。
一、买房是技术活
就在刚刚,克而瑞陕西发布了《2024年1-5月大西安房企销售业绩排行榜发布》。
2024年1-5月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额533.69亿元,较1-4月增加134.40亿元,5月单月增量与4月单月增量相比呈上涨趋势。成交面积264.68万㎡,较1-4月增加65.15万㎡,单月增量也是呈小幅扩大趋势。
从上榜门槛看,TOP30上榜门槛5.77亿元,TOP10上榜门槛19.17亿元。TOP30中,10亿房企扩大至19家,同时有5家房价销售金额已突破30亿元。
但是,单看房企买房,在今年这个市场环境下,无疑不大合适。
据克而瑞数据,近几个月西安楼盘的开盘去化也在走低。5月份,西安的房地产市场推盘步伐有所减缓。尽管政府推出了新的政策以刺激市场,但目前市场上的楼盘主要还是集中于消化已有的库存。由于新政策刚开始实施,许多潜在买家仍持观望态度,这导致购房需求并没有显著激增。
如今买房,购房者会更注重安全性。
会优先交付力强,有保障的房企。
但是,大浪淘沙,单看房企比较局限。
更重要的还是要结合板块来看。
二、在西安买房避不开的优质板块
全部区域不限购,随便买,但却不能随便选。
购房者应深入研究各个区域的发展潜力和优势。西安作为一个历史悠久且充满活力的城市,各个区域都有其独特的魅力和发展潜力。例如,高新区作为西安的科技和产业中心,拥有成熟的商业环境和完善的生活配套,是许多购房者的首选区域。曲江新区则以其丰富的文化资源和优美的生态环境,吸引了大量追求高品质生活的购房者。而港务区、高铁新城等新兴区域,随着区域规划和基础设施的逐步完善,也逐渐成为新热点。
但是呢,一个区域其实非常大,比如高新,既有离一期二期近的丝路软件城,也有距离较远但是规划宏伟的高新三期。比如港务区,奥体板块、政经板块……范围很大,不要觉得选了这个区域都没啥问题。
在2024年初的时候,克而瑞陕西根据2023年西安土地成交情况,绘制了一张地图:土地热点板块。
我们都知道,土地在楼盘之前,2023年的土地热点板块,基本就决定了新的一年新房供应的情况。
三、市场胶着期买房难选
先说客观情况,购房者买房应考虑自身的实际需求和预算。在选择区域时,除了考虑区域的发展潜力和优势外,还应结合自身的工作和生活需求,以及财务状况,选择最适合自己的区域和房型。对于刚需购房者而言,可以考虑选择交通便利、生活配套完善的区域,以满足日常生活需求。而对于改善型购房者,则可以更加注重区域的居住品质和未来升值潜力。
然后,我们再从全局思维来看,你觉得西安哪些板块未来的升值潜力比较大。
可以思考四个问题:
1、高新三期和丝路软件城你会优选哪个?
2、浐灞国际港那么大,哪里才是核心?
3、曲江终于有房了,上千万的房子为何那么多人想买?
4、西安为何带好学区的新房和次新房买的人很多?
思考这些问题的时候,我们尽量以一个旁观者的身份。
第一个问题,高新三期和丝路软件城你会优选哪个?
如果从供应量来看,高新三期真的是有很多新房可以选。俗话说,物以稀为贵。也正是因为太多了,所以非常卷。如果想等到区域发展成熟,宏伟规划落地,就把预期时间放长一点,6-10年的周期。
反观丝路软件城。其实,软西已经没有多少地了,基本产业成型,所以才并入了软东。
软东定位生活服务,软西定位产业服务。
华为西研所、中软国际研发基地、海康威视西安科技园、大华西安研发中心、科大讯飞丝路总部、长安计算全球总部、浪潮集团丝路总部、和利时西北总部、华勤丝路总部、歌尔西安研发中心、诺瓦电子全球总部、交叉信息核心院等产业基本都集中在软西。
从控规图上,能够更清晰的看到,软东的住宅地块多,而软西的住宅地块比较少。
而且,经过这些年的发展,软西的住宅地块基本都开发得差不多了,未来总共也就几百亩的住宅用地待开发。
中间那条南北走向的路就是西三环,西三环的东边就是软东,西三环的西边就是软西。标记黄色的是城镇住宅用地,软西的住宅地块有限,并且多数都集中在天谷四路以北。
并且,丝路软件城承接高新一期、二期会更自然,距离也更近。
第二个问题,浐灞国际港那么大,哪里才是核心?
由浐灞生态区和国际港务区整合而成的西安浐灞国际港,其实核心还是原来的浐灞生态区和国际港务区的核心。
浐灞生态区的核心是灞渭三角洲,国际港务区的核心是奥体板块,全运会奥体场馆周边区域。
相比而言,奥体的呼声更响亮一点。
有人问,从1万到2万+,奥体板块会不会涨得过猛了。
先看看西安楼市整体的均价,目前基本上在1.9万元/㎡左右。奥体板块其实并没有多少新房了,反之,是距离奥体稍微远一点的政经板块、保税区板块,基本均价也到了1.7、1.8万元/㎡。
这么看,我反而觉得奥体的安全垫会更高。
第三个问题,曲江终于有房了,上千万的房子为何那么多人想买?
前有曲江星河湾热销,后有金茂璞逸曲江关注度高。
曲江总土地面积小,开发比较受限。
近几年,新房可选择性很少。
西安文化科教园是一个具有战略意义的共建项目,由曲江新区与雁塔区联合打造,旨在推动文化、科技与教育的深度融合。
该园区坐落在曲江新区与雁塔区的交界处,地理位置优越,占地总面积约为2.9平方公里,其中已建成区域达到1.7平方公里,而新建区域则约有1.2平方公里。
近日,曲江文教园一宗地已经在土地市场网上挂出,预计8月31日前供应。
曲江新区,作为西安的文化旅游和生态宜居区,而又地块稀缺,一直备受房地产开发商和购房者的青睐。
根据公告,曲江新区此次推出的4宗住宅用地总面积达到196亩,这一规模的供地计划无疑将吸引发商的关注。这些地块的出让时间安排在8月31日前。值得注意的是,这4宗住宅用地中,曲江新区和曲江大明宫板块各占一半,各有2宗土地出让。
该宗地位于文教园板块,紧邻星河湾。YT6-6-115净用地面积34.544亩,规划用地性质为二类城镇住宅用地,容积率≤2.8,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,建筑限高80米,地上建筑面积不大于64484㎡。
第四个问题,其实不是单独讲的板块,西安为何带好学区的新房和次新房买的人很多?
一个原因是因为父母重视教育,另一个原因是2016年后几年出生的孩子多,基本都到了陆续上小学的年龄。
因此,从这个角度,在选择板块、房企之后,也可以重点看看学区资源,不能别的楼盘有,你买的楼盘没有,就把它当做一个基本要求,去挑房子就行了。
备注:本文仅代表作者个人观点。不代表所在公司立场。
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