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乐居买房讯 2022年，房地产市场迎来凛冬，始于2015年的全国商品房销售额“7连涨”戛然而止，购房者对楼市预期转弱，多地房价节节败退。与此同时，政策端持续发力托市，调控“解绑”动作频频，叠加两次降准、三次降息，多维提振房企和购房者信心。

整体筑底的大背景下，西安楼市依然坚挺，成为全国为数不多新房摇号的城市。据统计， 2022年西安诞生3个“万人摇”，22个“千人摇”。结合上半年LPR下降、1119新政等政策，全年成交走势平稳。二手房市场从9月开始公示网签数据，先跌后扬，稳中有升。

土地市场升温 市场反应迅速

2022年12月30日，西安土地市场收官。中建摘高新CID127亩住宅用地，楼面地价12406元/㎡。

据统计，2022年1-12月，西安住宅用地成交159宗，住宅用地成交面积10771亩，土地出让金收入996亿元。其中，6月、11月、12月为土地成交的高峰。

6月因为集中供地，所以是成交的高峰。6月22日，西安首轮集中供地收官。首轮供地共分三场进行，6月1日首批第一场，保利、中海、天地源、中铁建、中铁一院、经发置业等房企摘地；6月13日，第2场土拍成交5宗地+2宗地转摇号，天地源、紫薇、泰发祥、高新地产、陕建地产等拿地；6月22日，西安第3场土拍结果出炉，4宗地块共收金42.46亿元，分别位于经开区、高新区、港务区及阎良区。累计成交23宗1635亩地，土地出让收入共245亿元。

而后面几个月基本都以零散成交为主，尤其是11、12月，基本都有大量土地出让和成交。

2022年，西安共计诞生20余宗万元地块，南飞鸿以楼面地价11673元/㎡摘得的GX3-34-9地块，成为楼面地价第10名。

排名第一的是紫薇摘得高新区中央创新区经二十二路以东、规划二十八路以北的GX3-42-52地块，楼面地价15904元/㎡，其余楼面地价前十的还有：

高新地产摘得的高新区软件新城科技一路以北、经九路以西GX3-33-26地块，中海地产摘得的高新区中央创新区规划十五路以南、纬二十四路以北、规划九路以东、西太路以西GX3-18-1地块，另外还有中海软件新城地块，天地源摘得的CID地块，保利软件新城地块；中建年末摘得的高新区兴隆街道纬二十六路以北、纬二十二路以南、经二十路以西GX3-18-16地块。

总体来说，全年拿地的主力仍然是国央企。

量缩价涨 重点板块韧性强

从2008年到2022年，整体趋势能够看出，虽然供应量是波动下降的，但是，成交均价以及套均总价都是稳步上涨的。

据美城数据，2022年1-11月，主城商品住宅供应同比跌23%，成交同比跌25%，均价上涨6%，西咸供应同比跌39%，成交同比跌76%，均价上涨5%。

综合全年趋势来看，部分重点区域房价依然坚挺，据统计，2022年全年320批次登记，摇号次数仍然有117次。

政策直击 小幅度松绑

2022年11月19日，西安住建发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。西安限购再放松！落户即可购买二手房，临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。

二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

三、经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

四、符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

五、临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

 11.19新政从根本上还是把“释放需求”作为第一要务。除利用限购区的二手房为部分新落户人口解决购房需求外，新政中仍然坚持对于“各类人才”购房的宽松态度。

从客观上来说，西安松绑政策力度有限，后续还有放开的空间。

房企融资环境改善 刚需新品选择难言丰富

受政策、疫情影响，近两年房企过得并不好。不过，这在2022年下半年开始改变，“三支箭”助力房企融资。

据西安住建消息，1月4日，由西安市住房和城乡建设局主办，秦农银行承办的“政银联动支持房地产业平稳健康发展——银企合作协议签约仪式”举行，工商银行陕西分行、建设银行陕西分行、中国银行陕西分行、农业银行西安分行、招商银行西安分行、兴业银行西安分行、长安银行、西安银行、秦农银行等9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元。这是“金融16条”政策后，西安首次举办的政银企联动会议，旨在加快金融政策落地实施，推动西安房地产市场稳步向上。

融资环境改善，利于2023年市场的发展。

回顾2022年的西安楼市，改善成为趋势。从产品类型看，今年上市新品以三居以上的户型为主，120-160㎡以上户型仍是成交主力。

整理2022年上市的新盘能够发现，单价低于1.5万元/㎡的屈指可数，仅陕建东元府、港悦城。单价在1.5-2万之间的有：雲玥府、保利锦上、翡丽西安、云水湾、地建嘉信·风华臻园、金地玖峯悦、保利·三一云城、龙湖云璟、鼎诚悦玺、南海高芯悦澜、璞悦府、万科东望。

市场上一个很明显的趋势是，大户型改善产品走俏，2022上市的新盘里，单价超过2万的有招商华宇长安玺、中海开元壹号紫宸、高新金茂悦园、紫薇云峰里、中海天谷时代花园、大明宫金茂府、龙湖青云阙、中国铁建西派樘樾、保利天汇、天地源棠樾坊、金泰·唐618、紫薇·云上、紫薇绿城·南山雲庐、招商央玺、绿城西安和庐、招商西安序等楼盘。这里面的招商华宇长安玺、保利天汇、中海开元壹号紫宸、绿城西安和庐更是多次摇号。

总体来说，2022年的西安楼市，刚需可选的新盘很少，而大部分新盘都偏向于改善。这一趋势，预计在2023年也会同样存在，据不完全统计，西安尚有约40个纯新盘待入市，并且，这些盘拿地价都不低。

如果加上新摘的地块，案名未公示的新盘，总数有80余个新盘，其中，半数楼面地价过万。面粉贵了，面包自然要涨。预计2023年西安房价还会再上涨。因此，如果有地段、户型、价格符合自身需求的新盘，不妨多关注，及时出手。

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