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  乐居买房讯 2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  在这样的大环境下，2022上半年的西安楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

  因城施策精准纾困 西安官方发布释放积极信号

  要说西安楼市上半年最大的动作定属楼市政策“松绑”，继一百三十多城楼市政策调整后，在本年度的5月28日西安官方也发布了楼市政策改革，涉及方面包括“限购、限售、公积金首套首付调整、二手房及刚需人群资格认定”等方面，具体政策调整如下：

  “限购”调整对比

  原政策：市外迁入本市户籍，购房前需要落户满一年且需连续缴纳12个月的社保或个税；非本市户籍，购房前连续缴纳5年社保或个税。

  现政策：市外迁入本市户籍，购房前落户满一年；非本市户籍，持有本市《居住证》且购房前连续缴纳2年社保或个税。

  “限售”调整对比

  原政策：商品住房，购房买卖合同网签备案满5年且已取得《不动产权证书》；二手房，《不动产权证书》取得满5年。

  现政策：商品房，买房合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年；二手房，《不动产权证书》取得满2年。

  公积金贷款对比

  原政策：首付比例，首次公积金贷款首付比例不低于35%，第二次申请住房公积金贷款首付比例不低于50%；贷款额度，单缴存职工贷款最高额度不超过50万元，双缴存职工贷款最高额度不超过65万元。

  现政策：首次公积金贷款首付比例不低于20%，第二次申请住房公积金贷款首付比例不低于25%；贷款额度，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

  各类人群购房政策

  原政策：刚需家庭界定，居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且购房前48个月无住房转让记录；登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。

  现政策：消防救援队伍人员，本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。（无原政策）

  刚需家庭界定，在原政策上增加了二孩及以上家庭符合我市住房限购政策；28周岁及以上未婚人士还需满足：无婚姻记录、本市范围内名下无房、购房前48个月内无住房转让记录，符合我市限购政策。

  从本次政策上可以看出未来刚需人群的占比会大大增加，以后刚需市场的竞争力也会变得更大。此外在二手房市场方面，整个市场会变得更加活跃，成交量方面大概率会上升，去年因为“二手房指导价格”的影响市场变得比较“沉闷”，现在“新政”的出台无疑会影响市场的脉络走向，盘活整个市场。

  土地市场开局几乎停摆后续回暖 国企竟的几率最高

  在整个1月份西安主城区（未央、雁塔、高新、长安等区域）土地供应面积约在22.08万平方米，成交面积在12.75万平方米，成交价格大概在736万/亩，西咸新区的成交价格相对来说较低，在224万/亩左右，“西咸”的土地供应面积以及成交面积都大大小于主城区。1月份的土地成交量受疫情影响仅有13宗，环比下跌86.04%，同比下跌57.77%。到了2月份土地市场依旧萎靡不振，供销量仍旧大幅下滑，成交量只有4宗，供应只有一宗，位于城南电子城板块，为商住用地，成交的4宗土地位于秦汉新城板块，3宗为住宅用地，1宗为商办用地，至此市场未见复苏迹象。

  此种“停摆”的状态一直到了3月份才开始回暖，供应量和成交量环比都处于上涨状态，分别上涨了611%、209%。本月一共应了26宗地，其中住宅2宗商办18宗、商住6宗。但对比来看成交量还是要少于供应量，只有3宗。亩单价大概为1004万元/亩，楼板价在5732元/平方米，比主城区的楼板价要低一些，与同期的2021年相比涨幅较大。

  四月份初始西安的土地市场已经完全回暖，供应有35宗地成交26宗，供应的土地中纯住宅用地占22宗，商办1宗，商住有12宗。成交的26宗土地纯住宅用地只有2宗，商办有18宗，商住有6宗，高陵区、西咸新区的占地最大，本次的成交地价还处于平稳期，到了五月份整个土地市场上升趋势没有四月份那么大，五月的后半月成交量有所下跌，只有1宗为共有产权房用地，成交楼面价为1093万元/平方米。

  西安本年度的首轮拍卖也在6月初进行，成交土地共12宗，中止1宗流拍5宗。最高竞价在12832元/㎡，最低价在5974元/㎡，最高溢价在15%。其中高新区成交数量最多，有四宗土地成交。灞桥区紧随其后。竞得土地的开发商有天地源、中海、中铁建等。继本次土拍后昨日又迎来了土地拍卖，共有359.893亩土地进行了拍卖，楼面最高价在15904元/㎡，为GX3-42-52地块价格，摘得房企为紫薇地产。剩下的七宗地除了HK1-1-49、CA06-29-5地块需要摇号外其余3三宗分别被高新地产、天地源以及陕建地产摘得，均为住宅用地。

  在西安上半年的土地市场上可以观测出，前期的市场因为受疫情影响很低迷，成交的土地中住宅用地和商办用地成为主要用途。国央企的成交率较高，这一点我们从土拍市场中就可以看出，在本次土拍中成交的开发商都是这两个类型的企业，民企较少。归究其原因还是因为在经济下行的阶段，私企资金普遍紧张，而且放到整体来看土地市场的热度其实并没有多大回升。

  区域成交分化明显，高新区仍是主力之一

  1-2月受疫情影响，整个住宅市场的成交量骤减成交均价大约在1.6万起，2月份的因为春节缘故数据还是较为有所回升，但是幅度很小，整个2月份的商品房的成交量大约在60.61万平方米，环比上涨52.44%，同比上涨0.03%。主城区的成交均价大约在1.7万左右，本月的住宅市场存量大约在596.69万平方米，商业存量有925万平方米左右，办公存量在584.63万平方米。主要供应量在高新区，成交量最高的是浐灞区域，成交价格最高的隶属高新大约在2.1万左右。

  到了3月份商品房的成交量以及成交价格均有所上升，但是供应量有所下降，商业的去化量增加，办公室去化乏力，浐灞区在本月的势头较好，成交量达到最高不说供应量也位于前茅，和高新区不相上下，但是在成交价格上还不及高新。成交量最高的板块的有国际港务区板块、曲江二期板块以及泛高新板块和浐灞板块，本月成交主力单价以1.5-1.6整体单价段站主比，销售产品以改善产品为主。

  四月份的住宅市场成交量有所下跌，成交价格环比上涨，成交价格在1.9万左右，比3月份高了一千多元。本月销售最好的产品仍然是改善产品，主要销售区域集中在高新、浐灞以及城北区域。成交量最高的板块是泛高新板块，其次是浐灞板块，高新区的成交价格仍然位于最高，大概2.3万，长安区的成交价最低在1.3万左右。五月份的住宅市场后半月成交价有所上升，大概在1.8万左右，商业和办公市场供应量增长不明显，价格相比上个月起伏不大，取证项目超过二十个（包含一个项目多次取证），其中包括热盘鑫苑府、龙湖云璟以及万科东望，五月份登记的项目也很多，有大约二十五个项目相继登记（保利锦上、龙湖青云阙、香山红叶、龙湖天奕等）。

  综合来看在上半年的住宅市场中，改善产品的销售已经超越了刚需类产品，连着三个月都位居第一。浐灞区是继高新区后最受置业者关注的区域，几次成交量都居于各区域前列，高新区的成交均价仍然最高。整个住宅市场不瘟不火，办公产品的销售并不算优秀，商业同理。

  新房销售疫情后逐渐回暖 央国品质新盘尤受追捧

  在上半年的项目登记里，中国铁建万科翡翠国际项目热度最高，和该盘热度一样的还有华润置地未来城市，而且“华润置地”品牌还是3月份里销售业绩最高的企业之一，位于第一的是中国铁建，紧随其后的是华润置地，绿城中国排行第三，同时也可以看出这三个品牌备受置业者关注。

  其中“中国铁建”销售额最高的位置一直保持到了四月份，销售金额为11亿元左右，比身处第二的新希望地产高了两亿多元。本月项目关注最高的是华润悦玺、中天新希望未来印、天地源丹轩坊等。从五月份的项目热度也同样可以看出来国企和央企的项目总是可以受到比较高的关注。

  对比来看国央企受到的关注之所以这么高，还是和大众的担忧有关，现今的私企暴雷较多，相比来看国央企比较少，大家不想买到烂尾楼自然会选择更大的品牌。

  值得注意的是，当前楼市虽然不瘟不火，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

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