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　　这个7月，西安楼市不同于往年的平淡，隐隐透出火热迹象，多盘价格公示，批量新盘亮相，让市场好不热闹，这不，今天灞桥区纯新盘中海·云锦也公示了价格，466套房源均价在23096.96元/㎡，为市场增添供应量。

　　能够看到，下半年开始有多个高价地打造的纯新盘已经亮相，加上之前陆续亮相的项目，2019年至今西安的34宗高价地块已经有21个项目（23宗地块）公示案名或亮相，这意味着接下来市场将有一波高端盘入市。

　　34宗万元地块

　　21盘已经亮相

　　截至2021年7月30日，西安已经成交的万元地数量已经增长到34宗。

　　从2019年的全年共计4宗万元地块出现，到2020年全年共计19宗万元地块诞生，再到2021年上半年的11宗万元地块尘埃落定，伴随着万元地块出现频次越来越高，西安人对待万元地块的态度也从之前的“令人震惊”变为“稀松平常”。

　　根据已成交的万元地块楼面价来看，2019年的万元地块楼面价平均在1.21万+，2020年的万元地块楼面价平均在1.27万+，而2021年已经成交的11宗土地楼面价平均达到1.61万+。能够看到随着万元地块的增多，楼面价也在发生变化，有所上涨。

　　价格之外，从万元地块的分布来看，最早主要集中在软件新城，到后来的高新三期，再到现在的城市四处开花，除了西咸新区的能源金贸区和沣西也已经有万元楼面价地块出现，今年3月浐灞6宗土地拍卖，让浐灞成为了又一个万元地块聚集地。

　　数据显示，目前万元地块的集中区域主要在高新软件新城、CID板块以及浐灞，可见接下来这三个区域会是高端产品聚集的片区，对于高端改善购房者来讲，后期这里的住宅选择空间也比较大。

　　从已经亮相的项目来看，34宗地块已经有21盘亮相，就目前这些项目释放出的信息来看，无一例外是高端改善产品。

　　11宗万元地块待亮相

　　高新浐灞占73%

　　除过已经亮相的21盘（23宗地块）外，待亮相的万元地块共计11宗，主要集中在浐灞和高新，其中浐灞5宗，高新3宗，曲江2宗，航天1宗。

　　就目前已经亮相的项目信息，能够看到高新依然是万元地块亮相楼盘的主战场，仅高新CID板块和高新软件新城板块两区域，就已经有11个项目亮相，占据总亮相楼盘数量的50%。

　　除此之外，已经公示价格并登记的6盘也有4盘都在高新，就登记情况来讲，这4盘也成为购房者们热捧的项目，总的来看高新目前基本是高端改善住宅的天下了，而对于购房者来讲，更多高端改善客群也将买房目光锁定高新。

　　当然，万元地块的数量增多、楼面价的不断攀升再加上限购和不限购区域均现万元地块，让我们对这些地块所开发的产品更加关注。

　　通过我们从地块信息的数据中分析，能够发现这些万元地块本身在规划的过程中也是在为高端改善人居做准备。

　　从容积率来看，规划有洋房的社区大多符合2.5及以下的低密特征，高层和小高层为主的社区大多容积率在2.8上下，后期整体的居住舒适度较高。

　　从产品类型来看，已亮相的万元地块项目高层产品基本为大平层、小高层产品也多是144㎡及以上的大面积住宅，再加上洋房和叠拼产品，打造出的均是极具标杆属性的改善人居。

　　就产品本身而言，万元地块打造的住宅产品中也有很多极为突破的设计理念，如中国铁建西派国樾少有的约360㎡大两室住宅，无论是住宅理念还是产品户型的设计，都不再是单纯的追求“大”，更多是对当下高端生活和舒适生活的追求。又如新希望锦麟天玺，作为首次进入西安的新产品，新希望地产以高端豪宅改善的“锦麟系”产品理念，进行创新产品，约126-200㎡的改善户型满足购房者对于进阶生活的追求。

　　一定意义上来讲，目前万元地块的住宅产品打造的已经不仅仅是为了“居住”，更多是为了革新“生活”，同时也为接下来西安的人居发展进行迭代。

　　高端住宅品质成关键

　　杭州土拍值得借鉴

　　从现阶段已知的信息，能够看到楼面价破万地块打造的住宅产品至少都是高端改善，更有甚者是终极改善人居，高价“面粉”打造高端“面包”已经成为定局。

　　但就目前西安市的楼市大环境来看，受制于限价、高地价与开发成本的矛盾，接下来警惕高端住宅的品质下滑。面对可能出现的情况，为了保障未来居住品质更加稳定，高端住宅不应当只体现高端二字，品质二字依旧是打造产品的关键。

　　针对住宅品质和均价的矛盾，7月22日的电视电话会上，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

　　会议要求推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法后，我们发现在昨天杭州的土地新政中，对土地竞拍做出了进一步的要求，在控房价的基础上实行竞品质后再土拍，杭州模式堪称全国首创。

　　北京采取先竞地价，再竞品质，而杭州先竞品质，再竞地价，并把得分最高的品质标准，作为项目建设标准。同时配套了现房、及通过相关验收手续后方可销售的政策。这样有利于从住宅用地源头到住宅成交的终端形成闭环，包含住宅品质。

　　同时，杭州要求将竞品质地块的地将溢价率上限调整为10%，进一步缓解“既要高品质，又要控成本”的矛盾。

　　对比西安来看，能够发现北京和杭州一定程度上对地价都进行了控制，而西安提出的政策是“竞地价、限房价、定品质”，“控”VS“竞”，一字之差却相差很多。如果一直以行政手段限制，房价或地价和住宅品质的矛盾将进一步加深，这意味着品质差的房子会更多。

　　因此，对于西安来讲，杭州这次出台的政策其实为接下来西安高端品质住宅的发展做出了一个很有意义的指导作用，想要西安的住宅产品保价的同时保证品质，杭州的土地行政值得借鉴。