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        编者按：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

        回顾上半年西安楼市，可谓是风云变幻、跌宕起伏。万人摇、万元地成为主旋律，政策频频加码，限购、限售升级，330新政中提到的集中供地，整治规范市场秩序，建立二手房指导价等也陆续落地。

        西安新房市场：供不应求 上半年供应约3万套 同比降20%

        根据西安官方登记平台的数据，2021年上半年，西安共入市登记约3万套商品住宅，不过因为登记平台近包含城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城，因此其他的部分非限购区域不在统计范围。

        但是，相比2020年上半年，城六区、长安区、临潼区、沣东新城入市房源量横向进行比较，2021年上半年入市登记房源量减少了7000多套，同比降20%。

        另外，2021年上半年西安共诞生了10次“万人摇”：山水美树、高科麓湾国际社区（2次）、紫薇·华发CID中央首府（2次）、保利天悦、中海曲江大城（3次）、金地玖峯汇。

        从入市房源的登记区域分布来看，国际港务区和浐灞生态区供货量最大。

 数据来源：克而瑞陕西

        在成交方面，据克而瑞陕西的统计数据，上半年西安商品房成交525.6万㎡，其中商品住宅成交410.3万㎡。6月主城区成交78.22万㎡，环比下跌25.91% ，同比下跌24.44%。从上半年整体来看，成交面积2月最低，3月、4月、5月稳步上升，6月再次下滑，成交逐步放缓。

数据来源：克而瑞陕西

        在成交价格方面，6月西安主城区商品房成交均价18203元/㎡，环比上涨6.1%，同比上涨32.83%，从上半年走势来看，1月之后价格有所下跌，3、4、5月基本平稳，6月成交价格有所攀升。

数据来源：克而瑞陕西

        住宅存量及去化周期属于市场合理范围，截至2021年6月住宅市场存量470万㎡；商业存量915万㎡；办公存量575万㎡；去化周期分别为5.2个月、126个月和51.5个月。

        从全省来看，据陕西省统计局数据，1-5月房地产开发投资同比增长17.5%，较1-4月回落0.1个百分点，两年平均增长11.4%。商品房销售额1253.14亿元，增长18%;商品房销售面积1305.28万平方米，增长12.2%;商品房待售面积666.15万平方米，增长1.9%。

        二手房：上半年成交4.6万套 指导价政策出台

        据天正顾问数据，2021年上半年，西安二手房成交4.6万套，其中，3月、4月均突破9000套。尤其是2021年3月，新房断供的当月，二手房成交创下了9880套的销量，随后的3个月，随着新房供应量的加大，二手房成交量有所下滑，但是，价格走高。

        据国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安二手房销售价格连续半年持续上涨，据官方数据，2020年12月-2021年5月，分别环比上涨0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8%和1%。

        因此在此背景下，二手房指导政策出台，首批102个小区上榜。

        内容主要有四条：

        一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

        二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

        三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

        四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

  部分住宅小区二手住房成交参考价

        二手房市场不同于新房市场，二手房业主有其处置自己资产的权利。因此，“指导价”并不能在二手房网签时作出强制规定。实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。但是，二手房指导价，银行等金融机构严格执行的话，会推高购房者购入成本，影响成交。比如西安一套房本来卖200万，如果首付三成，贷款七成，可以贷款140万，但是，出台二手房指导价之后，如果指导价定为150万，那么，银行贷款最多只能105万，如果业主坚持总价的话，那买方需要付出200-105=95万的首次成本。

        因此，银行按照指导价作为按揭依据，金融方面收紧放贷，必将影响二手房的成交量，预计下半年成交将持续下滑。

        3、土地市场：土拍火热 楼面价破万地块半年新增11宗

        数据来源：克而瑞陕西

        据克而瑞陕西数据统计，上半年西安土地成交总和494.07万㎡。6月，受两集中影响，土地供应结构调整，整体市场供应量放缓；土地供应同环比下降明显，整体市场逐步降温。

        如果单看涉住宅类地块的话，上半年住宅及商住类土地成交5615亩。4月成交2107亩住宅类用地，为上半年之首，其次是6月，成交,1558亩。

        2021年上半年，西安共诞生11宗地价破万的居住类地块，住宅用地最高的地价为曲江，楼面地价23552元/㎡。另外，绿城、金茂、上实城开、招商蛇口、德美、三迪、华润置地等也摘得楼面地价过万地块。集中出让成趋势，限房价、定品质、竞地价。

        4、政策：坚持房住不炒 政策频加码

        2021上半年，西安楼市的主基调仍是“房住不炒”，在330新政中，西安在土地出让、限购、限售等方面做了明确规定，以进一步稳地价、稳房价、稳预期。主要内容包括：住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让、“刚需家庭”无住房转让记录调整为购房前48个月、优先满足居民家庭首套住房需求、新房二手房均满5年方可上市交易等。

        如今，3个月时间过去，330新政中提到的土地实行“限房价、定品质、竞地价”出让；建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为等纷纷落地。

        END 

        对于下半年西安楼市走势， 新房限价、限购、限贷，二手房出台指导价，根据全国严格执行二手房限价的城市的结果可以预测，如果严格执行二手房指导价，那么二手房市场会逐渐冷却，也会对新房市场间接起到降温和稳定的效果。

        另外，预计下半年新房市场还会有一大批新盘出炉，但是以改善大户型为主，预计摇号情况将会有所缓解。

        至于买房人最关心的房价走势，或许“毛坯+装修包”会成为趋势，毕竟在面粉贵的基础上，面包的价格也会水涨船高。