正文

        乐居买房讯  众所周知，土地成本是楼盘的根基，是决定房价的基础。2021年2月底22个重点城市集中供地政策的出台，预示着土地市场的游戏规则即将发生重大改变。据乐居买房不完全统计，截至目前已有12个城市明确首批集中出让土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。单就西安而言，目前还未集中挂牌土地，不过西咸新区在4月密集推出批量土地，330新政后西安土地市场出现外溢现象明显。

        22个重点城市集中供地

        2021年2月26日，自然资源部开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。史称“两集中”。涉及城市除了北上广深外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。4月15日，长春首场土地集中出让已落下帷幕，表明“两集中”供地模式的第一枪正式打响。

        在22城集中供地的大背景下，全国土地市场一季度的表现较之去年有明显的下行趋势，仅3月全国土地市场供应规模同比下降34%，其中一线城市下滑更甚，几乎“断供”。但一些三四线城市却成为了市场热点，地价屡创新高。4月底至5月，即将迎来北京等6个城市集中供应的第一批土地，全国市场或将有所回温，但同时部分热点城市如西安、金华等调控政策呈现收紧趋势，就此给4月最终市场整体热度盖棺定论还为时尚早。

        西安调控收紧 要求按季度集中发布住宅用地出让公告

        3月30日晚，西安发布“关于建立房地联动机制 促进房地产市场平稳健康发展的通知”，通知在土地出让、限购、限售等方面做了明确规定，以进一步稳地价、稳房价、稳预期。主要内容包括：住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让、“刚需家庭”无住房转让记录调整为购房前48个月、优先满足居民家庭首套住房需求、新房二手房均满5年方可上市交易等。

        其中，涉及土地的具体条款为：

        政策明确要求：

        每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

        全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

        每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

        新政前西安土拍回顾：一季度土地成交1864亩 吸金192亿

        2021年1-3月，西安土地成交28宗，成交面积1864亩，成交金额192.34亿元。

        一季度，近10宗万元楼面地价地块诞生。

        1月29日，西咸新区能源金贸区迎来了重磅级土拍，经过88轮激烈竞价，天地源、万科、中粮地产、奥园、华润置地、保利、金辉、中海、碧桂园、招商等27家房企争抢，最终西北致美绿城置业发展有限公司以207900万元成功入驻能源金融贸易区，再加上教育设施代建费用、保障房配建费款，土拍楼面地价16044元/平方米！

        2月19日，西安诞生新地王，中南、华侨城、融创、万科、中海、华润、招商、正荣、绿城、金辉、金茂、金地、卓越、中天西北等15家企业踊跃报名参拍，最终西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫&中铁建）以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”成交，综合土地成本307672万元，成交楼面地价23552元/平米。

        3月1日，西安市土地招拍挂市场拍卖成交6宗349亩房地产开发用地，6宗地均位于浐灞生态区。位于浐灞核心区的CB2-2-277地块的81亩优质地块经过多轮竞拍。最终由招商以最高限价110600万元+竞配建教育设施面积106100㎡，总价202858万元，实际楼面价18853元/㎡竞得该地块！另外，位于西安浐灞生态区启源二路以南、上春北路以东的CB4-3-225地块，最终上实城开竞得该地块，成交楼面地价：16003元/平米。西安羿日置业溢价拍得浐灞78亩商住用地,楼面地价：17124元/平米。中信德溢价拍得浐灞65亩商住用地，楼面地价：16768元/平米。德美溢价拍得浐灞30亩住宅用地，楼面地价：14919元/平米。三迪溢价拍得浐灞19亩住宅用地，楼面地价：15755元/平米。

        330新政后西安土地市场出现外溢

        在四月的土拍过程中，西安目前暂无重量级土拍，土地挂牌出让集中在西咸新区，土拍楼面价走高。

        从数据可以看出，卓越、正荣泾河新城拿地，楼面地价超7000元/平；70轮竞拍溢价102%，紫薇16亿元夺秦汉新城153亩住宅用地；万科摘泾河新城146亩住宅用地，楼面地价5646元/㎡；招商溢价156%竞得秦汉渭北片区94亩住宅用地，楼面地价9993元/㎡；隆基泰和溢价89%竞得泾河新城90亩住宅用地，楼面地价8451元/㎡；沣东地产溢价41%竞得沣东98亩商住地，万达万科参拍，楼面地价6563元/平米；泾河城开溢价46%竞得泾河新城95亩住宅用地，楼面地价6529元/㎡。

        土地外溢，开发商争抢，溢价拿地成为趋势。

        330新政后，截止目前，西安暂无集中发布住宅用地出让公告，预计具体细则正在酝酿中，按照商品住宅用地供应总量年均增长20%以上的目标，再加上集中出让，对房企的拿地策略和市场研判是不小的考验。