3月5日上午，十四届全国人大三次会议在人民大会堂举行开幕会。国务院总理李强代表国务院，向十四届全国人大三次会议作政府工作报告。
政府工作报告是两会的重头戏，2025年政府工作报告里，与房地产相关的表述达到300多字，足以可见对房地产的重视，并且，首次将稳住楼市的提法纳入政府工作报告。
政府工作报告定调楼市
1、持续用力推动房地产市场止跌回稳
2、因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
3、优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。
4、盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
5、适度宽松的货币政策，更加积极的财政政策，积极防范金融领域风险。降准降息有空间，信贷政策继续优化。
6、拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。
7、有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
8、适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
9、深入实施新型城镇化战略行动。发展现代化都市圈，提升超大特大城市现代化治理水平，促进大中小城市和小城镇协调发展。
10、打好政策组合拳，指出稳预期、稳就业、提高居民收入夯实住房消费根基。
上面基本上是政策的原文表述。
那么具体到西安这座城市，可以有哪些探索和动作呢？
西安楼市回稳路径探索
部分政策，需要从上层的角度，是地方政府无法实施的路径。
比如：1、财政政策、货币政策，这个需要靠上层集中统筹；2、调减限制性措施，像西安限购限价等已经取消的城市，在这方面很难再有动作，这个主要是极少数一线城市可以有所动作的。
西安为了楼市回稳能够做的事情，核心就是八个字：
缩量提质 提振需求
缩量：合理控制新增房地产用地供应、收购存量商品房。
想想看，土地供应适当，比如，西安，地块供应多库存大的区域可以适当缩减土地挂牌，供应量就少了，收购存量商品房同样的道理，市场上的供应无形中减少了。
提质：建设“好房子”、充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
想一想现在的购房者需要什么产品，未来开发商必然卷产品、卷服务会更加激烈，购房者对好房子的需求会到一个高度。
提振需求：实施新型城镇化战略行动、发展现代化都市圈、加力实施城中村和危旧房改造。
城中村拆迁了进行货币化安置，是不是有一大批人需要买房，像西安，还有不少位于核心地段的城中村；新型城镇化和都市圈，都说明了什么，还有人口的流入。
西安位于关中平原都市圈，地处关中平原中部，关中平原都市圈以西安为核心，还包括周边的咸阳、铜川、渭南等城市，以及杨凌农业高新技术产业示范区。该都市圈位于“两横三纵”城镇化战略格局中陆桥通道横轴和包昆通道纵轴的交会处，是关中平原城市群的核心区域。西安在这一都市圈中发挥着重要的辐射带动作用，推动区域经济的协调发展。
回到根本问题，为什么西安需要缩量提质、提振需求？
数据来源：前瞻顾问
据前瞻顾问最新数据，西安主城去化周期延长至14个月，持续承压。分区来看：港务、高新片区高存高销，狭义库存健康度可控；城南、曲江地缘改善需求旺盛，低存低去化；灞河、城东市场活跃度低，受限于低成交量而拉长去化周期。
目前西安的去化周期和前几年比处于一个相对较高的水平。当然，一个城市的去化周期在12到18个月之间被认为是合理水平。西安主城区的去化周期目前还在这个范围内，但是西咸新区的去化周期达到了34个月。
自然资源部在2024年4月29日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中明确指出，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让，而商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
目前，在供地方面，西安的一个明显趋势是，容积率下降，核心区域地块陆续供应。
图：前瞻顾问
按照缩量提质的供地思路，加上西安目前新产品的不断涌出，未来的改善大概率都会选择新房，而二手房短期还会继续承压。
像曲江，金茂、邦泰、华发的新盘预计在今年都会入市，定位多为改善，产品也有创新。
等到新房“供需扭转”了，也就是供不应求了，就会转至二手房市场，带动整体市场的“回稳”。
图：前瞻顾问
西咸新区供地目前也集中在核心板块，这部分区域销售去化比较快，从土地的供应也能够看出，房企拿地的意愿比较高，中颐和邦泰都是溢价拿地。
总结来说，西安现在需要去库存，叠加适度土地供应，让供需扭转，也就是供应小于成交，这种状态如果能够持续一段时间，市场很快就能回稳。
图：前瞻顾问
其实，西安近两个月已经是这个趋势了，新房的供应在一定范围内，而需求最近几周是稳步上升的。
在全国两会对房地产市场定调的背景下，叠加西安的城市能级，西安房地产市场或将成为继一线城市之后，第二波企稳的城市。
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