在西安这座历史悠久的城市中，老破旧的归宿成为了一个热议的话题。与北上深等一线城市相比，西安的房价差距并不那么悬殊，但二手房市场表现却同样引人注目，在西安，十年左右房龄的房子需求量挺高的，但是20年房龄左右的老房子就值得斟酌了。

何为老破旧？“老”：指的是房屋建造的时间较早，通常指那些建于上世纪的房屋，尤其是那些没有经过现代化改造的老建筑。“破”：意味着房屋的结构或外观已经出现了明显的损坏，可能包括墙体开裂、屋顶漏水、窗户破损等问题。“旧”：强调的是房屋的装修风格、内部设施和技术水平已经过时，不符合现代居住的需求和标准。

老破旧里又包含了老破小和老破大。相对而言，小户型总价低，老破小的市场接受度比老破大更高。

对比之下，西安四代宅新房成为另一个“极端”。据克而瑞陕西数据，2023年以来第四代住宅在西安全面爆发，目前全市在售商品住宅达到200多个，就有超过50多个四代宅项目相继落地。

西安有没有老破旧？

据某平台数据显示，西安的一些老破小小区，如城墙里，这些房子一般三五层高，基本上都是20多年前的房子。

当然其他区域也有一些这种房子，比如城西，以前的企业家属院。

这类二手房，其实并不好卖，不过都有各自的出路。

比如钟楼商圈，地段优势明显，人流量高，出租形势很好。特别是靠近钟楼等景点的小区，不仅吸引了自住人群，还吸引了作为民宿投资的人群。

像城西的一些二手房，可能学区比较好，二手房在近几年仍然在成交。这类老破小因其学区优势而价格坚挺，像碑林等区域，学校周边的老破小均价比肩新区的新房。

西安10年以上房龄二手房的归宿？

和老破旧相比，西安还有一批十年左右房龄的房子。

和一线城市的房子不同，十年基本上还算是“青壮年”。在西安，基本上大家购买二手房也会倾向于10年内房龄的房子，毕竟买家买了之后自住，起码要住几年。也就是说，如果买了十几年房龄的房子，买家的后期出售的风险比较高，可能这套房很难出手了。

单贝壳一个平台，就能看到，房龄介于10-20年的房子就有4万多套。

西安目前挂牌大概14万套二手房，仅有4万套房龄在10年以内。

10年以上房龄二手房的归宿不外乎有几种：

第一种，继续自住，现在新房总价比较高，继续住原来的房子，没有资金压力，当年买的早的房子，月供都很低。

第二种，出租。2016年前买的房子，租金基本都可以覆盖掉月供，出租还能有收益进账。

第三张，向上置换。2016年之前西安很多房子两室为主的居多，随着家庭人口的增多，或者是改善的迫切需要，会有向上置换的需求。

在这样的市场背景下，西安的房东们面临着出租或向上置换的抉择，而这个选择，不仅关乎个人的投资回报，也折射出西安房地产市场的微妙变化。

向上置换！四代宅备受青睐？

对于西安是否适合四代宅，一直有争议。

西安作为北方城市，冬天寒冷，露台无法封闭，且玻璃门保温差，可能会导致露台在冬天脏乱且冷，私密性较差，甚至可能会有业主私搭乱建影响小区外立面。

但是，现在的新盘推出来，四代宅明显卖得比一般户型好，可以说，市场对四代宅还是认可的。

四代宅之所以备受青睐，主要有以下几个原因：其一，四代住宅通过提供户外空间，改变了传统的“鸟笼式”居住环境，露台、花园，实现了大家回归大自然的梦想。

而且，目前西安支持加快“好房子”建设。以“绿色、低碳、智能、安全”为核心指标，引导激励“好房子”“好小区”“好社区”建设。支持鼓励房地产开发企业开发建设立体生态住宅建筑、绿色智能建筑等高品质住宅项目，采用中深层地热能集成应用、建筑太阳能光伏一体化等可再生清洁能源应用，促进节能减排，改善城市生态环境，提升人居环境品质。

四代住宅的产品迭代，如“错层露台+赠送”得房率高的产品，使得小户型也能实现露台花园，增加了房屋的多重空间。露台不计建筑面积或者计部分面积，这使得四代住宅的得房率比普通住宅高，甚至可能超过100%。

据克而瑞陕西数据统计，据克而瑞陕西数据，2023年以来第四代住宅在西安全面爆发，目前全市在售商品住宅达到200多个，就有超过50多个四代宅项目相继落地。

高新区部分四代宅举例（不完全统计）

西安新房供应集中的两个区域，高新区和港务区，也都有四代宅供应。高新区赠送面积的平均水平通常在11%到14%之间，而整体的得房率主要保持在90%左右。对于大户型住宅而言，由于赠送面积较多，得房率往往接近甚至达到了100%。

大家可能对得房率没什么概念。

咱们可以拿几年前的房子举例。

像这套面积109.57㎡的三室，产权登记套内面积84.84㎡，公摊面积24.73㎡，得房率是多少呢？

得房率只有77.47%。

港务区部分四代宅举例（不完全统计）

而现在的四代宅，得房率基本都在80%以上。比如港务区，开发商提供的额外赠送面积通常在10%到18%之间，而该区域的住宅平均得房率大约为94%。对于大户型住宅，由于赠送面积多，得房率甚至接近100%。

总的来说，好房子建设，也就是给大家提供新的产品满足购房者的改善需求，尽管已有住房，但是住得更好，更舒适，还是大家对美好生活的追求。