2023年，楼市持续降温，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整。并且这种趋势在2024年还在延续，2024年前7月土地成交规模仅3.78亿平方米，同比2023年下降21%，创下2010年以来规模新低，供地节奏明显变缓。为了更加客观地评价当前土地市场供应情况，本文以重点一二线城市为样本，结合各城市供地计划、去化压力和实际供地规模，对重点城市当前的供地节奏进行综合评判，以此探寻各城市供地节奏，并预测接下来可能出现的新变化？
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供地计划：2024年重点城市供地计划
同比下降16%
上海、合肥连续两年下降
通过对已经公布2024年供地计划的29个典型城市（有同口径可比数据的城市，下同）相关数据来看，商住办土地供应总量较2023年下降了16%。分城市来，八成城市2024年供地计划较2023年呈下降趋势，供地计划明显削减。典型如南京，2024年住宅和商办供应量合计313公顷，较2023年893公顷降幅高达65%，供地计划收缩程度十分突出。此外大连、深圳、苏州等三个城市，同比降幅也均超过40%。
从涉宅地来看，降幅也比较突出，部分城市宅地计划供应量已经连续两年下降。以上海为例，2024年住宅计划供应量856公顷，较2023年减少4.9%（2023年900公顷），较2022年减少7.7%（2022年927公顷），2024年宅地供应量连续第二年减少。商品住宅用地计划供应440公顷，同比去年下降12.9%（2023年505公顷），较2022年下降15.7%（2022年522公顷）。
当然不仅是上海，合肥等城市近两年宅地计划均持续下降，并且降幅更为激进。以合肥为例，2024年，合肥市本级宅地计划供应量仅388.66公顷，较2023年宅地计划供应量（540公顷）减少了28%，较2022年宅地计划供应量（733.33公顷）减少了47%，降幅十分明显。
目前重点城市2024年供地计划
实际完成率仅两成，无一城市过半
基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止8月18日，29个重点城市平均供地完成率仅为21%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%，广州和深圳更是不足5%。
典型如深圳，实际成交面积仅有7公顷，仅占2024年供地计划的4%；2024年前7月成交金额榜首城市北京，完成度也仅有14%。在二线城市中，供地比较密集的南京，实际供地完成度也仅有42%。总的来看，土地市场供给侧将面临更加严峻压力。
部分城市按“房地挂钩”指示放缓供地
预计全年供地计划完成率降至四成
受整体楼市延续探底行情，新房去化速度明显变缓的影响，房企拿地积极性仍在低位，因此大部分城市供地计划完成度处于低位，也在意料之中。2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知中提到要合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。明确提出各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
CRIC监测数据显示，27个重点城市（大连、乌鲁木齐去化周期数据暂缺），无一例外，2024年7月商品住宅去化周期较2023年末均有不同程度地拉长，去化压力有增无减。城市宅地供地计划通常也是收缩的，典型如库存压力较高（去化周期均在24个月以上）的广州、深圳等城市，供应计划明显收窄，尤其是深圳，2024年商住办用地计划供应量仅185公顷，同比降幅高达48%。即使供地计划降幅如此巨大，截止8月18日，深圳供地面积占全年供地计划的比重仅有4%，这是明显偏缓的。不仅如此，像上海、合肥这样的去化周期处于低位或者均衡水平的城市，虽然主动收缩宅地供应量，其供地节奏也明显偏缓。典型如合肥，2024年商住办计划供应量仅455公顷，较2023年600公顷降幅高达24。但目前合肥供地量仅完成150公顷，仅完成全年计划的33%，供地节奏也是明显偏缓的。
值得注意的是，部分城市虽然供地进度较慢，但鉴于较高的库存压力，目前的供地进度实际上是符合“房地挂钩”的指示，处于相对适中的范围，典型如武汉、南京、北京和无锡等城市均是如此。典型如武汉2024年前7月供地计划仅完成二成左右，宅地成交建面不到武汉同期新房成交规模的1/3，不过考虑到武汉新房去化周期已经达到二年以上， 同比仍增幅达到50%，库存高压之下，目前武汉的供地节奏远称不上“偏缓”，预计土地成交规模的低位还将持续较长一段时间。
此外，虽然当前绝大多数一二线城市供应量虽同比下降，但少部分城市的调整幅度还是存在一定偏颇，譬如库存压力较大的沈阳，2024年7月商品住宅去化周期达39.2个月，但2024年计划供应量不降反增，为防止去化压力进一步增加，这类城市可以适时停止新增供地。
整体上来看，尽管2024年超八成重点城市下调了供地计划规模，29个重点城市目前仅完成全年供地计划的21%，整体进度偏缓。不过考虑到大部分城市面临着较高的去化压力，需要调低年初定下的供地计划目标，当前的供地节奏只能称得上整体适中，仅有沈阳、银川极少数城市供地节奏还应进一步放缓乃至暂停。
值得注意的是，近期部分城市加大了优质地块的供地力度，三季度末、四季度供地节奏或将有一定程度地提速。典型如目前仅完成2024年供地计划5%的广州，本周有多宗土地入市，并且不乏荔湾、海珠优质宅地；近日中国土地市场网发布了《广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）》，清单共计50宗涉宅用地，拟于8月15日至11月15日期间出让，其中容积率在3.0以下的地块占比达到74%，而2023年相同容积率范围的地块占比仅为31%，2024年下半年广州优质地块供应占比明显提升。
对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，结合库存压力现状和供地节奏的季节性变化来看，预计2024年供地计划完成率将降至四成左右。
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