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潮水汹涌奔腾，潮起潮落，自然界的这一壮观景象，恰如房地产市场的周期性律动。

在这个不断变化的市场中，每一个波动都牵动着无数人的心弦，每一次转折都预示着新机遇的诞生。

2024年的脚步愈发清晰，我们站在年中的门槛上，回望西安楼市的起伏与变迁。《潮涌2024》，通过土拍风云、市场真相、新家交付、房企榜单等篇章，还原西安2024上半年真实楼市！

年中盘点 5大关键词折射西安楼市真相

2024年上半年，西安经历了新房价格连续十几个月上涨的高光时刻；也同全国各地一样，放开了限购。不过，在供需矛盾加大的背景下，大势难逆，市场逐渐转向买方市场，新房打折，二手房以价换量；有优质教育资源的项目相对好卖，四代住宅席卷而来……

关键词1、以价换量

“以价换量”这个词最早是用在二手房市场的，西安二手房今年上半年除了2万之外，其余几个月的住宅网签量基本都维持在8000-9600套的区间，客观来说，成交量不算很差，流动性尚可。

只不过，这背后是西安二手房房东在降价销售，普遍二手房相比2021年高点降了20-30%。

当然，买房早的也不至于亏，只是在2020、2021年高位入手二手房的购房者有点难受。

逐渐的，新房也开始出现优惠。

在6月底年中冲刺的时候，中铁建、龙湖、保利等多盘联动主推特价房。

事实上，6月新盘销售基本都有5个点左右的优惠。

老盘推新的项目如果优惠过多，额外点位给得多，先购买的业主难免“聚众团建”。

新盘倒是不大用考虑这个点。

比如，紫薇时光云境首开5个99折优惠，120m以上户型送10万车位券；中海云水观园、龙湖御湖境、南飞鸿乐境雅荟、保利星河天汇等项目开盘基本都有5个点的折扣优惠，枫林九溪清溪实际成交价和公示价格相比，有三个点位的优惠。

关键词2、供需逆转

西安楼市2024上半年共进行购房意向登记205批次，预售房源总量29055套，购房意向登记家庭总数35373组，实际通过核验家庭总数21998组。

而在2021年，大家可以看看上图的差距。

2021年上半年，登记房源总量同样是2.9万套左右，而当年意向登记家庭数34万。

从34万到3.5万……

背后，是从卖方市场向买方市场的转变。

供不应求时，开发商掌握话语权。

供过于求时，购房者有了更多挑选的余地。

关键词3、房企开卷

以前，西安人是很羡慕杭州、成都等城市的购房者的。

业内曾经有一句调侃的话。

西安的产品是落后于其他城市好几年的。

房企会把在其他城市做过的产品线，照搬到西安，仍然有一众购房者买单。

如今，终于有机会在西安也见到好产品。

因为，如果在购房者有限的情况下，在同等区位、配套资源下，肯定是产品力出众的楼盘会更吸引人。

现在，西安四代宅遍地开花，撇开是不是真的四代宅，是不是真的适合西北这种天气。也算是一种迟到的创新。

在5月西安楼市新政中，提到，鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。健全完善房屋交付质量回访和投诉处理机制，杜绝降标减配、擅自变更规划等违法违规行为，不断提升交付满意度。

提高住宅阳台等半开敞空间比例并不一定说是新盘就是四代住宅，但是，四代宅越来越成为一个趋势，赠送面积越来越大，小户型也能实现露台花园，得房率甚至超过100%。

产品力也越来越好，比如绿城紫棠苑，超大转角露台+超大空间赠送＋南北双向花园＋南向大阳台；绿城桂月云翠，实景展示+初改四代宅+采光面佳；金茂璞逸曲江叠加强产品力270°环绕式露台+科技系统。

关键词4、“团建”维权

最近几个月，西安“团建”的楼盘真不少。

好像如今，但凡是个楼盘，就有业主在争取自己的诉求。

这本是一个个小区的个别案例，但是，聚在一起，又仿佛成了一个难言的伤痛。

综合分析，西安楼市中购房者的投诉主要集中在：配置降低、规划不符、价格调整等。

业主维权意识的加强是好事，也能倒逼开发商做出更好的产品，更好的履行规划。

但是，“团建”也需适度。比如价格调整这种，市场经济下，买定离手，并且，房产本身就是长周期的回报，决定收益率的是出售的时间和当时的价格。

关键词5、学区之殇

可怜天下父母心，为了孩子的教育可谓不惜重金。

西安的教育资源在全国也可以说位列前列。

因此，不仅吸引了陕西本省内的居民，还吸引了西北五省的人们。

虽然，西安人口增速有所放缓，但是，2023年人口增量仍有8.23万的增加。

每年的学区划分也会引起大众的关注，除了当年新入小学、初中的家长，甚至还没上学的家长也会关注。

港务、高新等区域也因为教育资源优势相对突出，在房地产市场上，也吸引到了为了孩子上学而置业的家长。

考虑到新房从买房到交房一般需要两三年的时间，而学区划分会等小区大户落定之后才划分学区，所以一般有上学需求的家长，都会在三年前置业新房，提前一年置业二手房。

尽管会面临学区微调的不确定性。

但是，家长只能尽自己之力，给孩子一个相对而言更安全的保障。

但从出生人口的趋势来看，需要提醒一下的是，如果单纯自己为了解决孩子上学，抱有平常心的购房者，那就不要指望未来有过高的收益率。

为什么这么说呢？

今年西安有的地区的幼儿园已经首次招生不满，开始补录。

从2016年人口出生高峰以后，出生人口连续下滑。

2021年出生1062万人；2022年出生956万人；2023年全年出生人口902万人。

……

这一趋势是不断下滑的，2023年的出生人口仅为2016年出生人口的50%。

目前2016年出生的孩子基本在上小学一年级或者二年级。

7年以后，一半的小学、初中班级都会空缺。

现在招收十个班的一年级，7年后只能招收5个班。

在这个逐年递减的过程中，要注意，即便是购置学区房，也尽量以满足居住为先要条件，如果是买老旧二手房小区，未来大概率是还会面临继续下行的趋势。