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节后深圳看房量飙升，香港成为热议焦点，合肥楼市迅速升温，南京、杭州等城市同样热度回升。

这些城市堪称全国的典范，但是，据了解，今年的回暖市场下，暂时还未出现量价齐涨的现象，主要还是“以价换量”。

西安楼市两极化

近两周开盘情况

看看最近两周的开盘情况，去化分化较为明显，这其实是西安楼市的一个缩影。

普涨和大面积红火的情况基本不存在了。

但是，只要地段在线、品牌过硬、学区等附属的价值点明显，还是较为抢手。

在刚刚过去的上个周末，多个售楼部也晒出了人气照片。

西派天悦美学艺术馆开放当天，人气1200＋；华发·利君|都荟城央首开当日劲销3亿+……

二手房市场 冰与火的交织

3月6日，西安市住房和城乡建设局发布《2024年2月份二手房网签情况》。2月份，全市存量房（二手房）网签备案面积43万平方米；其中，住宅网签备案3930套，面积39.35万平方米。

这次官方没有给出同比、环比的数据。

粗略算了下住宅网签套数环比跌51.56%，同比跌51.84%。（仅供参考，以前官方数据是按网签面积计算的环比和同比，因此略有差距）

一看这个数据，跌幅是有点多。不过，2月因为恰逢春节，这个数据还是有理由可以解释的。

2023年9月22日，贝壳数据，西安二手房挂牌量为114681套。

2024年3月8日数据，共找到125094套二手房。5个月的时间，挂牌量增加了10413套。

一万套左右的增加量，从数字说倒是不多，个人觉得尚处于合理的增速。

但是，很明显的是，二手房成交集中在一部分小区。

比如城西，万科金色悦城，近90天成交了29套，雅逸新城价格更低，但是仅成交了7套，还有些老旧小区，价格不高，但是90天是0成交的。

再以港务区为例，随机抽取了两个小区，西港碧水湾近90天成交了2套，而华润置地未来城市的其中一个地块成交了7套。

目前的二手房市场也处在一个分叉口。

有的小区房价几年不涨反跌。

而有的小区，一年一个新台阶。

像绿城西安全运村、中海曲江大城等等。

新房二手房差别 集中体现在价格和户型面积

据克而瑞陕西2023年年报数据，1—12月份，西安新房成交均价高于二手房成交均价，2023年12月新房与二手房均价价差来到4500元/平方米。

来源：克而瑞陕西

成交结构变化，新房供应与成交面积段增大趋势明显，与二手房成交面积结构形成显著差异。

来源：克而瑞陕西

据克而瑞陕西数据，新房的成交面积集中在110-150㎡；而二手房成交面积集中在110㎡以下，甚至包括了很大部分比例的90㎡以下房源。

综上所述，西安房地产市场现在3个比较明显的特征：

1、新房二手房客群不同

新房的价格基本在2万元/㎡左右，而二手房均价基本在1.5万元/㎡左右，从户型上看，二手房成交主要在90㎡以下，新房成交面积主要在110-150㎡，从总价来看，基本上二手房的总价在120-150万，新房的门槛基本上在250万朝上。

新房基本上面对的是改善客群，二手房主要是满足刚需的需求。

2、市场不再是普涨 看具体小区

整体片区涨价都已经成为过去式，现在已经细化到一个具体的小区究竟有什么优缺点。能够满足多样需求的小区，才有竞争力。

3、购房信心仍待提升

咱中国老百姓买房子，有一点特征非常明显，“买涨不买跌”，涨起来了多高都追，跌下去的时候，即便在谷底，也不想买。

当然，这些都没有对错，只有自己愿意与否。