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在克而瑞陕西最新的2023年10月数据观察报告中，有这样一组数据：

2023年10月多个功改项目入市，120-144 ㎡扩大4个百分点，依旧是市场主力；120㎡以下环比收缩6个百分点。

何为“功改”项目和功改产品？

我觉得可以理解为功能性改善产品。

为什么改善前还要加修饰词，因为，200、300㎡的户型是改善，143㎡左右的四室同样是改善，但这些户型产品的定位却不同。

正常一个家庭，可能需要四个房间，就能满足一家三代共同居住的需求，还能有一个小书房。

在美城机构的9月月报中，提到，140㎡以上房源成交份额增加，占比约42%。

143㎡左右的房源无论是放在120-144㎡的区间，还是放在140㎡以上区间，无疑，都有很大的占比。

全国都是这个面积段吗？当然不是，这和各城市的房价以及房地产的发展水平有很大的关系。

像北京、上海、深圳，买143㎡当功能性改善，总价得多少了呢？而一些四五线城市，一百多平以下的房子，都不算是买房子。

西安，介于这中间。

143㎡的房子基本就属于中间值，能够达到功能性改善，满足家庭成员的起居、工作。

像和西安差不多同能级的城市，或者是稍微高一点能级的城市，基本这个面积段也是一个分界线。

比如成都：9月26日，成都发布系列楼市优化新政调整住房限购措施，其中一条提出在限购区域范围内，购买144㎡以上（不含144㎡）住房，不再审核购房资格。

对于名副其实的改善和投资来说，更倾向于大面积的稀缺资产。

而对于中产或者刚改而言，能够满足功能性需求的四室是能够垫起脚尖追寻的居所。

克而瑞陕西做了一个数据统计，近一年西安主城区供应及成交量最大的面积段均为为140-150㎡。

从性质上来说，144㎡是西安普通住宅和非普通住宅的分界线，因此在140-150㎡这个定位面积段区间内，开发商一般不会突破144㎡这个上限，但为了空间舒适也尽量会做到143㎡。

像国际港务区、浐灞生态区、高新区都有比较多的143㎡户型供应。

比如港务区的中粮悦著云轩、龙翔奥城云玺、绿城全运村丹桂苑等红盘均有143㎡户型布局。中粮悦著云轩约143㎡四室两厅两卫户型方正，南北通透，采光优渥。三开间朝南，呈现约14米的南向超大面宽；并且，南向阳台配约6米挑高露台，享270°环幕风景，倚在窗前，感受每一个鲜活的日子。

从10月登记的楼盘也能够看出，几乎绝大多数的楼盘都覆盖了140-144㎡这一面积段。

有的楼盘最大面积是142、143㎡；有的楼盘是143㎡作为一个主力户型……

从国家统计局公示的70城数据，144㎡以上户型的涨价幅度最高。

在二手房市场里，面积越大越抗跌。

西安目前挂牌的近12万套二手房里，有近一半的一室、两室，试想一下，这些业主卖房之后，会考虑哪些房源面积的产品呢？