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怎么还要等到9月25日？农行怎么办理，建行怎么办理？还要自己申请吗？用什么名义申请？

昨日的政策“炸弹”引起了全面围观，尤其是对于存量首套房贷利率可降低的政策，9月25日起可申请置换贷款、可协商变更合同约定利率水平，大家纷纷开始咨询银行。

另外一个政策是，降房贷首付降利率，对于想买房的伙伴来说，首付门槛和利率门槛再降低。

政策1：

据央行网站，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

政策2：首套房最低首付20%

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》以及《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。并将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

以西安为例，目前执行的是首套房首付比例为30%，房贷利率%，二套房首付比例40%，房贷利率4.6%。

若按上面的条件，暂按总房价200万元，二套最低首付30%计算，利率最低4.4%（LRP+20个基点），首付款将从80万元降至60万元，继二套首付六成降为4成之后，还有一定的下降空间，但是，政策也重点提到了因城施策。

也就是西安是否执行，要看西安当地的政策。

对于网传的存量利率下调的3种方式：

1、降到发放房贷利率当时的LPR（现在lpr+加点=当年的lpr）

2、新发放贷款加基点、加点后不能低于发放当时的最低利率下限（现在lpr+加点=4.2%+当年的加点）

3、降加点，按照当时买房当地政策最低加点（现在lpr+加点=4.2%+0bp）

这都是猜测，具体还是要看各城市各银行的具体细则。

今早迫不及待咨询了当地银行，对方表示，关注公众号通知吧，我们也都在等细则……

灵魂三问：

1、西安什么时候出认房不认贷的政策

广州率先打响了一线城市“认房不认贷”第一枪，随后，深圳落地“认房不认贷”政策。8月31日，厦门、武汉、中山等城市也在跟进，纷纷宣布执行“认房不认贷”政策。

9月1日，陆续也有地方跟进，但是截至9月1日下午14:00，西安还未明确出政策。

2、怎么知道西安的最低利率下限

这个也要等各地的公示

目前已有城市陆续公示，比如北京、上海等地，上海总部为确保存量房贷利率调整顺利落地，现公布上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况；其中2021.7.24-至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。

3、降低首付的政策，各地可因城施策，自主确定，西安还会再出政策吗？

上周，西安陆续有银行开始执行。比如：农业银行、中信银行、建设银行等。首套房有房贷，二套房首付比例可以执行首付40%，利率为基准利率+60bp，基本就是4.8%的利率。

这次政策明确提到：

中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

因城施策、自主确定，均是关键词。

叠加西安目前的市场现状，和首付刚刚开始执行下降后的首付4成，短期或暂时不会调整。

政策连续大招 核心城市金九或可期

为什么说核心城市金九可期，而不是，全国楼市金九都有希望了？

因为，目前的认房不认贷、降首付降利率，利好的都是一二线核心城市。

四-十八线城市，楼市早就没什么门槛了吧。

西安算不算核心城市呢？

来看看国民经略绘制的《2022年主要城市人口增量》一图，西安的人口增量在全国排前五。一带一路起点、国家中心城市、西安都市圈……西安的光环很闪耀。无论西咸一体化，还是西安“北跨”，都是西安都市圈发展建设的重要切入口。

在GDP方面，2023年上半年，GDP30强中，有20座城市跑赢或持平全国水平（5.5%）。依次为上海（9.7%）、徐州（8.0%）、温州（7.5%）、南通（7.0%）、常州（7.0%）、烟台（7.0%）、杭州（6.9%）、无锡（6.6%）、济南（6.4%）、唐山（6.4%）、深圳（6.3%）、郑州（6.3%）、青岛（6.2%）、大连（6.2%）、合肥（6.1%）、成都（5.8%）、南京（5.6%）、宁波（5.6%）、西安（5.6%）、北京（5.5%）。

而且，西安的教育、医疗等资源也位居全国前列。

也就是说，城市能级、人口增量、GDP增速、城市配套等各方面，西安均有可圈可点的地方，这一轮政策调整，将有利于一二线核心城市。