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这半个月，大家都在等待政策细则落地。不过，细则还是没来，地方也只有零星城市出台了政策，貌似还需要再等待些时日。

都说这两年大家都没钱了，其实没钱的可能只是“自己”……

据《沈视楼市》数据，在过去的一年中，以面积段为轴，120㎡以下的新房，开盘去化率为54%，140㎡、160㎡、200㎡以上的首改、改善、终改房源开盘去化率则是68%。

我们都知道，今年的销售没有2020、2021年市场行情好，但是，改善产品的去化率，是不是很让人很惊讶，改善楼盘的去化率达到了近7成。

一、是谁在买改善产品？

第一类：富人

货真价实的富人，买一些稀缺的房产作为资产配置的基础。

据克而瑞发布的《西安2023年1-6月豪宅销售金额排行榜》，成交金额前十里面，有住宅项目和商办项目，商办项目数量超过了住宅数量。

2023年上半年，西安豪宅成交5.75万㎡，超过2018-2020年全年的水平，与相邻的2021及2022年全年相比，也已经到达全年70-80%的比例。高端市场成交份额逐年提，从2018年开始的不足0.5%，到2023年达到1.4%左右。

从2023年西安豪宅成交价格段来看，起步价格在3万左右，面积越小，单价相对越高。主力成交为300-350㎡、250-300㎡面积段对应的35000元左右单价，其次为350-400㎡面积段对应的36000元左右单价，200-250㎡面积段对应单价最高，达到38000元以上，但占比最少。

从总价看，基本都是千万级的豪宅。

第二类：中产阶级

中产阶级其实经历过财富的积累，到了能称之为中产的时候，手里基本都有那么一两套、两三套房。

但是，不一定是优质资产，可能房子所处的位置，房子的品质，都不是很满意。

一定的财富积累加之具有一定的赚钱能力，从而成为了买房的主力。

既然已经有资产，那么受限购限贷的影响可能就会比较大。

西安的限购政策对比多数二线城市来说，仍属较为严格的，西安户籍（落户满三年的）在西安限购区域内，最多购买2套住房，多孩家庭，西安限购区域内，最多购买3套住房。

已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。首套未还清，二套首付60%起。

总的来说，限购和限贷是一把无形的枷锁。

西安落户满三年才能买二套新房，首付基本在60%。

二、西安二手房过去一年成交8.36万套

都是谁在买？

8月4日上午，西安市住房和城乡建设局发布《2023年7月份二手房网签情况》。7月份，全市存量房（二手房）网签备案面积80.5万平方米，环比增长6.59%，同比增长19.31%；其中，住宅网签备案面积70.08万平方米（7086套），环比增长4.88%，同比增长13.03%。

从去年8月到今年7月，西安二手房年成交8.36万套。

从二手房网站上，可以看到，目前西安二手房挂牌量大概在11万套。

稍微加一个面积的条件进行筛选，就能看出，这11万套里面，120㎡以下的房源就有8万套，而90㎡以下的就有6万多套。

而楼龄在5年以内的三房不足5000套，次新房仍然较为紧缺。

中产阶级，本身就是改善群体，如果从改善的角度买二手房，好品质、大社区、次新房基本上是标配。

也就是说购买二手房的成交主力并不是他们。

三、卖旧换新  改善逻辑重塑

十几年前，有一个政策，不知道大家听过没，7090政策。

其主要内容是指:新建住宅项目的户型比,套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上，是住建部在2006年推出的政策。

单就西安来说，2006-2015年的十年间，产生的也大部分是这种户型。

以2012年为例，A先生购买了一套西安的两室户型，2015年正常交房。

如果赶在2017、2018西安楼市上涨潮之前再买了一套房的话，那这个家庭的房产配置算是比较均衡。

但是，如果，一直没有新买房，那如今再上改善户型的车是有一些难度的。

据美城机构的最新月报，7月，140㎡以上房源成交占比34%，总价大于300万成交占比最高。

假设300万的总价：

1、首套刚需购买

首付3成，首付90万，贷款210万。

等额本息贷款三十年，月供10269元。

满足这个条件的刚需可能不会很多。

2、卖一买一 改善置换

假设有一套二手房，90平，按1.5万元/㎡的单价估算。（当然，西安高新、曲江等区域的二手房远超此价）

除了房龄较大的老旧小区，以及非核心区域的房子，基本都至少能卖出这个价格。

那么这套房卖出，业主可以到手135万。

再加上，这些年的积攒，基本能实现有150-180万的资金。

这个时候再去买300万的房子是不是就简单多了。

而且，首套房卖出之后，新买的这套房如果是唯一一套房，还可以按首付3成贷款。

如果选择首付三成，和刚才的门槛是一样的，首付90万，月供1万。那对卖旧买新，改善置业的人来说，不是难事。付完首付之后，还有一大笔现金，足以应付10来年的月供。

当然，资金充足了，也可以选择首付多一点，月供就能减少。

如果首付6成，首付180万，贷款120万。那么月供就能降到5000多元，压力就会减少很多，而且，实现了大住房的改善。

总的来说，对于改善住房，总价较高的，卖旧买新，是一种务实的改善逻辑。

当然，目前全国楼市政策多发，西安说不定下一步的政策，也可能降低二套房的购房门槛，结合自身实际资金实力，量力而行就是最好的办法。