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  乐居买房讯 土地作为楼市的“晴雨表”，细微变化都将对楼市产生影响。回望2021年，房地产行业风起云涌，自然资源部“两集中”新政出台后，大小房企同台竞技，大有“千帆竞渡，百舸争流”之势。经历了去年三波集中供地的“冰与火之歌”，今年的土地市场成为新的期待。

  从目前已经披露的信息来看，西安2022土地政策较以往有所松动，西安2022年全力保障建设用地需求，允许分期缴纳土地出让价款，起始价的20%确定竞买保证金。土地市场作为楼市的前置，现在有政策的保障，不过西安什么时候集中供地暂时还不得而知，目前仅3宗安置型商品房用地挂牌中。

  2021西安土拍回顾：共成交2.59万亩土地

  根据西安土地市场公开数据显示，2021年共成交25918亩土地，成交总金额达1114.1亿元，共进行了三轮土地集中出让。楼面地价最高达到23552元/㎡；单宗地成交总价最高达30.77亿元；成交面积最大的一宗地为360.445亩；溢价率最高为318%。

  从月度成交数据来看，有5个月的单月成交面积超2000亩，其中4月和10月的土地成交面积均超5000亩，6月、10月和12月分别进行了三轮土地集中出让，三轮集中供地共供应78宗约5826亩土地，共计揽金约438亿。

  6月30日，西安集中成交15宗居住用地，远洋集团&兴正元、陕建地产、当代置业、龙湖等纷纷拿地。龙湖摘得地块经过45轮竞价，最终由龙湖以“总地价4.47亿元+无偿配建社区老年人日间照料中心面积4500平方米”竞得该宗品质宅地开发权，楼面价9228元/㎡，溢价率49%。

  10月19日，第二批集中供地收官，共成交37宗共2364.518亩住宅用地，土地出让总收入238.46亿元。其中，拍卖成交24宗1521.214亩住宅用地，土地出让收入合计185.08亿元；挂牌成交13宗843.304亩住宅用地，土地出让收入合计53.38亿元。

  12月23日，第三批集中供地收官，共成交13宗1022.048亩开发用地，土地出让收入合计74.49亿元，其中居住用地12宗合计661.603亩。

  春季土地市场展望：西安土拍供应暂未发力

  据统计，截至2月15日，大西安住宅用地仅2月8日成交秦汉新城3宗住宅用地和一宗商业用地，万科和中铁一局各摘地2宗，万科底价摘得2宗住宅用地XXQH-WB02-150和XXQH-WB02-155，成交价格合计2.15亿元，两地块占地35.751亩，位于渭北板块。中铁一局摘得1宗70.36亩住宅用地XXQH-YB05-06和1宗13.37亩商服用地XXQH-YB05-10-A，总成交价格3.86亿元，位于塬北板块。

  就目前来看，供应暂未发力，目前挂牌中的三宗地，均为安置型商品房建设用地。

  GX3-33-22地块，位于高新区鱼化街道鱼斗路以北、科技一路以南、经五路以西、经九路以东,净用地面积62554.3平方米（折合93.831亩，不含代征路25.819亩、代征绿地7.03亩），按照建筑面积分摊，其中住宅用地90.805亩，商服用地3.026亩，设为共用宗。容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。地上总建筑面积不大于175152平方米，其中住宅建筑面积约158294平方米，城市级商业面积约5650平方米，配套设施建筑面积约11208平方米（含公办预留幼儿园建筑面积5058平方米）；地下建筑面积不小于67935平方米。土地使用年期为住宅用地70年，商服用地40年。宗地住宅毛坯销售均价不超过10463元／平方米、商业用房毛坯销售均价不超过11505元／平方米。

  GX3-33-23地块，位于高新区鱼化街道鱼斗路以北、科技一路以南、经五路以东，净用地面积38315.8平方米（折合57.474亩，不含代征路14.232亩，代征绿地1.519亩)，按照建筑面积分摊，其中住宅用地55.626亩，商服用地1.848亩，设为共用宗。容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。地上建筑面积不大于107282平方米，其中住宅建筑面积约98640平方米，城市级商业面积约3450平方米，配套设施建筑面积不少于5192平方米；地下建筑面积不小于41440平方米。土地使用年期为住宅用地70年，商服用地40年。宗地住宅毛坯销售均价不超过10482元／平方米、商业用房毛坯销售均价不超过11530元／平方米。

  以上两宗地均用于安置型商品房建设。依据市住建局《关于我市安置住宅用地配建公租房有关问题的复函》，两宗地全部用于鱼化街办鱼化寨村拆迁安置，无需配建公租房。两宗地均按照《关于印发装配式建筑范例城市建设工作方案的通知》（市政办函〔2021〕95号）要求采用装配式技术建设。竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内配套的社区服务等公建配套设施建成后无偿移交高新管委会相关部门。宗地建筑设计须满足《西安市居住区规划设计指导意见》（市政办发〔2021〕3号）。

  出台土地政策为房企减负

  第一，延长土地出让价款支付期限。本轮疫情管控期间已到约定缴款日期的宗地，企业因疫情管控无法按期缴纳土地出让价款的，可依据出让合同关于不可抗力的相关条款延期至疫情管控措施解除后10个工作日内缴纳。涉及宗地出让合同中原确定的交地、动工、竣工时间亦可同步顺延。因疫情管控导致的延期行为不收取违约金，不计入企业诚信档案，不签订变更协议。

  第二，允许分期缴纳土地出让价款。新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金。可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。

  第三，减免土地租金。对承租储备土地临时利用的中小企业，免收疫情防控期间土地租金。

  这能作为房地产友好的讯号，也能减轻房企的资金压力。不过，具体西安2022年土拍供应地块的时间、地块的位置、数量，地块是否优质等还需要等真正的土拍公告出炉。