在持续了一年的“升温”后,西安楼市在2018年继续持续走俏,在坚持调控不放松的前提下,如何规范楼市合理发展,是各方都需要积极面对的问题。3月30日,针对“购房热”的问题市房管局积极出台“摇号新政”,在一个半月的市场实践中取得非常明显的效果,购房秩序得到了维护,受到了各方的赞许!

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。在西安楼市急速升温的情况下,市房管局也不断践行思想,从2017年1月份开始,密集的楼市调控政策不断出台,通过限购限售,加强规范市场的力度。同时在今年,以摇号购房为核心的购房新政也不断推出,使楼市在热度高涨的状态下更加规范、健康的运行。

  此前,西安市房管局局长夏俊山通过《中国房地产》杂志发表文 章《不忘初心,牢记使命》,进一步表达了对加强楼市调控、践行“房住不炒”思想的信心和决心。通过对于文 章精神的学习,让我们更加明确了楼市调控的重要意义,健康的行业发展需要各方积极配合和努力!

  以下为作者原文:(转载自《中国房地产》)

  习近平总书记在十九大报告中提出“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,是对我国住房制度改革的跨越式定位,描绘了新时代住房体制改革的宏伟蓝图,表明了中央坚持房屋回归居住属性的决心和意志,也为破解人民日益增长的对美好宜居生活的需要与住房发展不平衡不充分之间的矛盾,提高人民居住幸福指数,满足人民对美好宜居的向往,明确了方向,指明了路径。

  住房问题是重大民生问题,实现人民群众“住有所居”“住有宜居”,真正体现了我们共产党人的初心和使命。党和政府始终致力于解决人民的住房问题,始终将解决人民的住房困难和改善人民的居住环境作为头等民生大事抓实抓好,并进行了许多有益的探索和实践。从新中国成立初期实行以实物福利性质的住房分配模式,到改革开放初期进行以成本价、补贴价向职工出售公房或“提租补贴”等试点改革,建立起了一整套完全由政府主导的住房供应体系。1988年8月,我国提出城镇住房制度改革目标是实现住房商品化;1998年7月,提出停止住房实物分配,逐步实现住房分配货币化,将住房供给主体从政府转向市场,遵循市场运行规律推动住房建设进程,我国的住房体制进入了全面市场化的历史新阶段,城镇化进程快速推进,城镇人口总量快速增长,房地产业蓬勃发展。从1998年到2016年,经过近20年的发展,城镇住宅供给达到4.4亿套以上,可容纳12亿以上人口居住,全国居民人均住房面积达到40.8平方米,其中,城镇居民人均住房面积达到36.6平方米,高于其他中高收入国家的29.3平方米标准。可以说我国住房总量,完全可以满足城镇居民的居住需求,人民日益增长的住房需要同落后的社会生产力之间的矛盾已基本解决。实践证明,在不同历史时期,实行福利住房分配,住房商品化、货币化,是符合我国具体国情的住房制度,有效改善了人民的居住条件,为解决人民的住房问题作出了重大贡献。

  但是,我们也要看到,由住房发展不平衡不充分所引发的房价居高不下、住房持有不均、买房难、住房难,以及由住房问题引起的社会矛盾依旧突出,住房问题依然是困扰民生的“老大难”问题,住房发展与人民对美好宜居的向往还有很大差距。一是房价上涨过快,市场“虚火旺盛”、预期不稳,群众买房存在恐慌心理,北京、上海、深圳等一线城市,房价畸高,楼市火热,一房难求,房价收入比居高不下,2017上半年达到25倍以上,远高于6-7倍的合理区间,超出了普通收入家庭的承受能力;二是房屋持有不均衡,部分投 资人、投 资机构、条件好的家庭持有两套及两套以上房屋,“房哥”“房姐”“房爷”等大量存在,房屋空置率高,但普通收入家庭和低收入家庭住房问题还没有得到完全解决;三是住房问题导致社会财富分配不均,社会创新能力降低,居民幸福感获得感下降,已成为影响到社会稳定、经济发展、政治安全的不安定因素。

  此次中央提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,就是要解决好住房发展不平衡不充分的问题,是深化住房制度改革的“定海神针”。深刻理解这句话的涵义,科学制定深化住房制度改革的各项措施,我认为必须准确把握两个字,一个是“炒”;一个是“住”;切实关注人民最关心的两个问题,一个是“房价”;一个是“调控”。

  首先说“炒”字。住房分配货币化、市场化,将房屋当作商品推向市场,是商品就要遵循市场运行规律,由市场调节供求关系,调节供应量和交易价格。资本的“逐利性”,注定会在房地产市场得到淋漓尽致的体现,部分投 资机构、投 资人把房屋买来后不住也不租,坐等房价上涨后出手,赚取差价谋取暴利;房地产开发商哄抬房价、捂盘惜售,营造热销气氛和房源紧缺假象,引发追买的恐慌心理,从而吸引更多的人和“热钱”快速流入房地产市场,推动房价快速上涨,是典型的“炒”房手段。腾讯在2015年5月发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,远高于10%左右的发达国家标准,在房地产市场中存在大量的投 资、投机行为,远高于刚性购买房屋的居住需求。“房子不是用来炒的”,就是要突出住房的民生和社会属性,通过调整土地供应、税收、金融等政策对房地产市场进行宏观调控,调节市场供求关系,优化市场环境,打击炒作投机行为,将“逐利”的资本,驱逐出房地产市场,让住房回归居住属性。

  其次说“住”字。房屋尽管是一种商品,但其最基本、最核心的价值和属性就是居住,哪怕是用金子打造的房屋,其使用价值也只是居住,从这个意义上讲,房屋是一种特殊的商品,也可以说是一种公共资源,这个资源具有不可无限扩张性,不可再生性和不能少数人独占性,具有较强的公共和社会属性,房子买了不住,就是资源的浪费。所以政府既要对房地产市场进行宏观调控,还要对房地产市场进行行政干预,以弥补市场调控力度不足的“短板”,让房屋回归居住属性,通过限购政策让有限的资源最大限度地满足更多人的住房需求,而不是成为少数有钱人和机构的牟利工具。

  再次要说“调控”。目前,有些人对房地产市场的宏观调控和行政干预提出非议,认为房地产市场应当完全遵从市场规律,由市场进行调节,不应该进行行政干预,对中央的调控政策不理解。我要说的是房屋作为一种特殊的商品,具有商品属性和投 资价值,更具有民生和社会属性。主要依托于市场的住房供应渠道,导致商品住房“一家独大”,开发商容易形成价格同盟垄断市场供应,在交易的过程中处于绝对强势的地位,掌握房屋销售定价权,买房群体只能被动接受,没有议价能力;部分炒房机构和群体,更是过分强调住房的商品属性和投 资价值,把投 资住房作为快速致富的途径,变成少数人牟利的工具,不仅偏离了我们进行住房制度改革的初衷,更将会进一步拉大社会贫富差距,甚至影响社会经济的稳定运行。所以,十八大以来,政府着力于房地产市场宏观调控,综合应用土地、金融、税收等政策,推动经济结构转型,在房地产市场“去库存、去杠杆”,引导资本用于社会创新、发展多元化的实体经济,让各行业经济均衡发展,让各城市、各区域均衡发展。同时,地方政府采用限购、限售等行政干预措施,保护弱势的买房群体,发挥住房民生和社会属性,让有限的居住资源满足更多的刚性住房需求,让更多人“住有所居”。

  然后说“房价”。房价在一定程度上是一个城市的价值体现,折射出一个城市政治、经济、文化、环境的综合实力和发展潜力。北京、上海等一线城市,由于其雄厚的政治、经济、文化优势,形成了强劲的吸引力,不断汇聚全国大量的人、财、物流入,但住房供应严重不足,与居民对居住资源的需求差距很大,从而使得房价居高不下,本质是城市住房市场发展不均衡和不充分,不能与经济、人口的增长相匹配。一些二线、三线城市在区域内城市价值较高,形成竞争优势,能够汇聚周边中小城镇和农村的人、财、物,住房市场供应相对充足,与居民对居住资源需求的差距不大,房价体现城市价值的同时,主要取决于市场供应水平,具有较强的市场特性。但也绝对不是说,一个城市的房价越高,城市价值、城市财富就越高,仅仅依靠房地产来拉动经济和增加GDP,不可取,不可行,也是不可持续的。因“炒”而形成的虚高房价带来的社会问题是显而易见的,一是高房价拉动了高地价,使得一些地方政府主要依托“土地财政”,让城市财富主要固化在房地产市场,导致城市的社会创新能力降低,是透支式的、不可持续发展的模式。二是让城市居民的家庭固有资本和“透支资本”, 主要汇集在不能及时兑现的房产上,让老百姓没有更多的钱用于改善生活、提高幸福感,甚至成了“房奴”,也就是说绝对不是房价高了就是给老百姓增加家庭财富,因为房产只有兑现了才是财富。三是过高的房价容易导致社会资源和资金集中在少数人手里,增加社会、经济、政治等方面的风险。另一方面,房地产业一直被认为是城市发展的引擎,低房价也会造成城市房地产市场不景气,基础设施建设缓慢,城市再生产能力弱,经济发展动力不足,财税收入较低,综合解决教育、医疗、就业等社会问题能力不足,也不能让老百姓幸福安居。所以,国家就是要应用“市场调控”和“行政干预”两只手,让房地产业和其他经济产业均衡发展,在房地产市场保持房价稳定,且与居民的收入水平相匹配,让人民住有所居。

  最后说怎么做。“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,中央已经给我们绘好了住房体制改革的蓝图,指明了改革的方向。在住房供给方面,政府不能缺位,“多主体供给、多渠道保障”,就是要对供应体制进行改革,改变市场供应商品房“一家独大”的情形,要充分发挥政府、企业等主体在房屋供给中的作用,综合运用金融、土地、财税、投 资、立法等手段,保障人民的住房需求。“租购并举”,就是要打破“买房住”的坚冰,住房供应从“重售轻租”转向“租购并举”,还要全面盘活存量房租赁市场,让“空置的房屋”有人住,尽快兑现使用价值,回归居住属性。住建部会同有关部委,选取了广州、深圳等12个城市开展住房租赁试点,越来越多的城市在建设用地供应计划中明确了租赁房屋建设用地所占比例,杭州、深圳等城市也已经挂牌成交“只租不售”建设用地。日前,国土部、住建部决定在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,可以说是一次制度革新的创举,用实际行动践行“多渠道保障”和“租购并举”。

  西安市自2012年以来,就密切关注房地产市场动态,围绕供应和需求两条主线实时进行市场调控,从供需矛盾入手抑制房价上涨,取得了一定的成效,直到2017年上半年,西安市房价收入比为8.1,略高于合理范围,房地产市场总体健康平稳运行,为西安市其他行业的转型升级起到了基础性支撑作用。

  下一步,我们将坚决贯彻十九大精神,坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,围绕住房的居住属性和民生属性,继续密切关注房地产市场动态,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性和稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持规划引领,根据人口增长、经济发展等指标科学制定住宅建设规划,严格落实住宅用地“五类”调控目标管理,有序实施商品住房开发建设,保持住房供需平衡,房价稳定。二是坚持“房住不炒”,大力整顿规范市场秩序,坚决打击捆绑收费、捂盘惜售、哄抬房价、投机炒作等行为,进一步净化市场环境。三是完善多主体、多渠道的住房保障体系,严格落实20%左右住宅用地用于公租房建设,20%左右住宅用地用于双限房项目,加大限价商品房、公租房供应,充分发挥保障性住房的保底、托底作用,满足中低收入家庭的住房需求。四是完善租购并举的住房制度,加快出台扶持住房租赁专业企业的优惠支持政策措施,有效增加住房租赁供应主体,大力培育发展住房租赁市场。

  我们坚信,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,通过建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,一定会让房屋回归居住属性,让人民居住幸福指数进一步提高;一定能够破解人民日益增长的美好宜居生活的需要和住房发展不平衡不充分之间的矛盾,满足人民群众对美好宜居的向往,为全面建成小康社会,实现中华民族的伟大复兴,提供安居保障。