8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,要求“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,为当前和今后一个时期房地产工作指明了方向,提供了根本遵循。
  本次座谈会为楼市发展亮出了什么信号灯,西安楼市目前症结何在,未来市场调控应从哪些方面入手?来听听业内专家如何分析。
  >>信号:下半年楼市调控力度将加强
  沈玮:三个月内,住建部先后两次对房价涨幅过快的城市进行约谈,说明当前政府对市场仍保持着高压的态势,政策从严是未来的趋势。“供需不平衡”是当前城市房价涨幅过快的根本原因,但仅从需求端着手调控,无法从根本上降低购房者对市场的预期,必须加快土地的供应与限制需求同时进行。完善和落实差别化住房信贷,支持合理住房消费。
  朱郁:首先,提高管控强度,旨在对房地产进行严管严控严打。杜绝投资投机、炒作,坚决做到“房住不炒”。其次是对前一阶段相关政策的一个总结。也就是说现阶段房地产管控可能在执行过程当中出现了松动或不良现象和矛盾问题。那么,本次会议就再一次明确方向和计划,一定要因城施策、因地制宜。在整个大的目标和志向不变的情况下,各个城市依然需要遵守目前现行的大趋势和要求,各个地方政府和相关职能部门应明确相应的工作重点和工作重心。
  刘兰兰:从加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力城市坚决问责等方面出发,对各城市未来房地产调控工作提出了更高的要求,对楼市调控重点方向的“反复强调”,向市场传递了坚决遏制房价上涨的明确信号,表明了政府维护房地产市场秩序的决心。可以预见,下半年楼市调控力度将全面超过上半年。
  >>西安:市场供需失衡仍是主要矛盾
  沈玮:2018年6月商品住宅的去化周期仅为5个月,供应的节奏并未跟上旺盛的需求。从土地供应来看,今年上半年住宅用地成交面积高达163万㎡,较2017年上涨64%,但是土拍市场重心放在沣东、沣西、高陵、临潼等不限购区域,主城区内供地很少,形成需求被迫外溢至非限购区域。从信贷层面看,西安目前首套首付比例30%,二套40%,首套房贷利率普遍上浮10%—15%,二套上浮15%—20%,差距并没有拉开,应适当调节信贷政策。在差异化的对待首付比例与房贷利率这两点上,深圳的做法早已走在前面,例如首套房只需要30%的首付,房贷利率上浮10%—15%;二套首付比例抬高至50%、70%。
  朱郁:目前西安的房地产市场主要矛盾依旧是供需结构严重不平衡。所以,必须加大土地供应量和供应管理,以及在销售过程当中出现的一些合理化操作,如摇号细则的优化升级。同时,更应形成西安地方版的房地产政策调控长效机制,不能只是应急预案。
  刘兰兰:除了住宅用地供应少外,租赁市场发展也较为缓慢,对住宅市场的供应不能形成有效支撑。而政府目前的很多手段只是控制需求端,因此把房价预期降下来的困难较大。
  马健:西安6.24新政颁布以后,由于购房者被摇号政策锁定,市场有所回稳,但仍存在供需失衡的状况,尤其是主城区,土地和房屋都供应稀缺。而城市外围区域土地拍卖价格屡创新高,造成一些配套尚不完善区域房价增长过快的现象。房地产市场呈现城市外围区域和主城区地价倒挂,主城区一、二手房价格倒挂等不正常现象。
  >>未来:因城施策保刚需支持改善
  刘兰兰:西安在加强“四限”调控及市场监管力度的同时,预计未来将加大对住房结构的调整,合理增加住宅土地供应,并对存量用地和闲置土地给予更多的政策支持。另外,也会加大对房地产乱象整顿力度,以形成更好的房地产交易秩序。
  马健:根据中央“因城施策”的指导原则,西安未来的房地产调控政策应该仍是保刚需、支持改善需求、挤出炒房者。除了对已颁布的调控政策查漏补缺外,楼市长效调控政策也极有可能在不远的期限内落地。
  沈玮:应当加大主城区的供地,让土地市场及时补充,加快五证的办理流程,让商品房市场缩短供应周期。适当调节信贷政策,在供需关系没有平衡的前提下,短时间内,限价政策不会取消。
  朱郁:西安未来房地产调控还是遵循整体宏观调控,一定要遵循在目的、初衷不动摇的情况下,针对西安市场的现状和未来发展的预期形成量体裁衣的方案。针对符合市场健康稳定运行的一些方案和措施,来对整个供应和需求进行平衡和调控。那么,西安房地产市场就会相对更加的理性,开发商的集中度势必也会越来越高。