“显然,做了这么多年的房地产调控,沿用一味打压的限购限贷和限价,已经带有荒唐的意味。”。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康今日在21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会” 上阐述了在当前经济环境下中国房地产市场该如何发展的问题。

  在贾康看来,一味限购限贷和限价的路子违背构建社会主义市场经济基本规律,通过合理的增加供地和满足社会成员需要的住房有效供给,促进供需的趋向平衡,才是促进社会和谐和化解矛盾,推进租售并举,抑制炒作的有效路径。

  贾康认为,需求是客观存在的,并且在升级地发展。他提出,真实的城市镇化率不是官方公布的常住人口,而应该是户籍人口的数量。接近三亿人居住在城市,但是不在户籍中,这些人是”城镇化欠账人群”。

  ”人是往高处走的,社会成员认为自己的发展机会、人生价值和美好需求,最容易在中心城市、一线所代表的中心区域实现。这个人性是不可能硬对着来的,这个需求得到的供给是什么?首先应当是住有所居,这是非常简单的道理。“贾康认为,因城施策的情况下,户籍管理有巨大压力,住房供给有巨大的压力,但这也代表着发展方向,在调整需求的同时,必须把增加供给作为主要的手段。

  伴随经济体制的变迁、改革开放的推进、经济社会的发展和政府职能的转变,我国住房供应体系建设的思路,已从单一由政府承担的“保障轨”,发展到依赖市场机制的“市场轨”,又进一步发展为“市场轨”与“保障轨”并存和统筹的“双轨制”。

  贾康表示,住房双轨制在可以预见的很长时间内不可能改变,搞市场经济必须健康地发展住房的市场轨。三类保障轨也应当健康运行,一是公租房,具体的供给首先要对应最低层的低保人群,另外各个城市也需要根据市场特点定制不同的解决方案,政府要进行细致特殊的匹配;二是共有产权房,共有产权房协议是灵活的,符合消费升级趋势和社会和谐的需要;三是棚改房,棚改货币化安置不能夸张到解决一切问题,应当因城施策,尽可能地使人民群众和社会成员得到实惠,化解社会矛盾。

  贾康也提到,住有所居,必须要有供给覆盖所有的需求,增加有效的投资就是其中应有之一。“投资要紧密配合住房改革,一定要强调双轨制的思维,保障房托底,重庆的经验是35%到40%是由保障房供给,我们可以学新加坡80%由政府供应房屋,不过没那么夸张,各个城市保障房可以是30%、40%、50%,都可以自己考虑。“

  “投融资需要机制的创新,一定要紧密地结合PPP,住房产业基金等等,有政策支持,有财政资金为后盾,但是要健康可持续地运行,防止涉及寻租,尽可能地科学决策,接受多层监督。“贾康如是说。

  另外,针对最近普遍关注的房地产税立法问题,贾康认为,房地产税势在必行,一旦要启动的话,“中国不能按照美国采取普遍征收模式,必须扣除一个免征额,不做这个中国的房地产税不可能被社会接受的。如何从技术形式上确定第一单位的扣除,还需要探索和讨论”。

  关于房地产市场长效机制,贾康表示,“不同层次的需求,要匹配上必要的要素。优质服务能力的需求,尽可能的得到相对充分的有效供给,而且这个有效供给是需要新的投融资尽快形成,缓解目前房地产市场的不良局面,配合房地产市场由治标转向标本兼治,深层次、基础层面的改革,这才是健康发展的长效机制。”