2017年,沣东区域成为“网红”,浐灞区域土地成交量排在全市首位。而2018年仅仅过去三个多月的时间,市场再次发生了翻天覆地的变化。沣西新城、高陵迅速崛起,成为最受瞩目的区域,品牌房企纷纷盯上了这两个地方。如果说临潼区属于提前抢跑,在2018年逐步释放成果,变成相对成熟的区域,那么沣西和高陵可以说是在2018年繁花似锦。

  3000/平,沣西地价攀升!

  4月4日,沣西新城478亩开发用地现场拍卖。碧桂园、中海、招商等7家知名房企参与竞价,最终万科以约23.76亿元全部包揽,楼面地价超3000元/㎡,最高溢价473.79%!

  事实上,这并不是沣西新城第一次受到房企争抢。

  2018年2月24日,农历新年伊始,沣西就迎来了土拍大单,成交31亿元,不论是激烈程度,还是金额,在沣西都属于首次。

  30宗地共吸引了包括万科、碧桂园、中海、金地、正荣、旭辉、雅居乐、海亮等全国性大牌地产企业的争夺,除了交大创新以底价摘地之外,剩余6宗住宅用地被成都兴城、西安紫薇、咸阳恒丰以高价瓜分,最终拍出了多宗地价超700万元/亩、楼面价超4000元/平米地块,成交最高溢价率达到了291%,楼面价直逼西安主城区。

  战火悄然燃至高陵 7大品牌房企齐聚

  3月6日,新城控股发布了2018年2月份经营简报。在新增土地中,新城控股通过收购方式取得陕西省西安市高陵区桑军路地块。

  3月31日,绿城管理在西安锦江国际酒店举行了高陵项目案名发布会。绿城宣布,项目案名正式定为绿城春风雅园,并且主打别墅产品。

  3月底,高陵区一宗42亩居住土地因报价超过最高限价而熔断……

  以上可以看出,抢地战火已悄然燃至高陵!

  这个一个什么样的区域?

  2014年底,高陵撤县设区,随后,整体区域发展变速。但是,由于区域离主城区和上班族较多的高新区域较远,所以楼市涨幅一直较缓慢。

  但近一年的时间,恒大、绿城、新城控股、中南置地、当代置业、融创、红星美凯龙等一线品牌房企争相进入高陵!

  这些边缘区域,为何会成为楼市热点区域?

  沣西一楼盘现场人气

  从中世咨询的数据可以看出,2017年西安各区域用地成交前三的是浐灞、沣东、曲江。2018年,土地资源相对丰富的就是西咸、临潼、高陵等区域,城市外扩,开发商不断进军新的区域。

  开发商舍近求远为哪般?从现状上看,主城区可供开发的土地已经非常少,新区成为突破口。;

  知名地产自媒体“徐三刀评楼市”认为,原因之一,主要是和房企拿地的模式相关,为了拓展自身空间,积极布局新区;其二,沣西新城等新区域潜在价格高,当前介入成本较低,后期溢价空间收入可期。

  而且,沣西新城和高陵均属于不限购区域。众多购房者因为购房资格或者套数在西安买房受限,不限购区域必然受到无购房资格的或者投资客的关注。

  除此之外,与港务区一河之隔的高陵板块借助于全运概念备受关注,而沣西新城是国家级新区的重要组团之一,受政策利好,前景看好。

  隐忧!未来价值被过度透支

  不可否认,沣东、临潼、沣西、高陵等区域承接了大量主城区外溢购房需求,曾经黯淡的区域也被镀上层层光环,然而,真的就那么美好吗?

  某些区域,路面交通和轨道交通都不完善,于上班族而言,自住不方便,于投资而言,房价已经过度透支。偏远的泾河新城房价也破7000元/平。

  从收入上看,西安月收入上万的人群是有部分,但是,对比总人口,还是少数。

  在收入并未上涨的背景下,房价翻倍,匆忙购房是否理性呢?

  有业内人士提醒,未来和现实还是有些差距的。

  买一套房,等周围成熟适合入住的时候,已经过去了五年或者十年,这个时候,市场又会有新的高科技住宅现身,以前的新房已经变成旧房。

  很多购买郊区的人表示,“我买的是区域的未来,在赌升值潜力。”确实,从现有产业和配套来看,并不足以支撑它的房价,但是,过度放大未来价值,如果5年以内不可能有完善的轨道交通和商业配套,或许会等来被抛弃的命运。

  破解“空城”困局 需就业机会和人口

  几年前,被誉为西安高端富人区的曲江,入住率低,晚上亮灯的房间稀稀拉拉,很多成为周末度假房。

  曾经被誉为鬼城的鄂尔多斯,重金造出康巴什新城,经过几年的时间,虽然目前入住人口在增加,但是商业不繁荣,工作机会少,所以大部分人还是喜欢待在老城。

  就业、人口是关键!

  诚如地产专业人士徐三刀评楼市的指点,“目前西安有的新区域土地价值还处于规划上,未来配套的呈现和人口的导入才是关键,不然就是虚高。”

  浐灞区域也是在地铁三号线开通后,真正发展起来的。在高新的上班族,可以地铁一站式达到,因此浐灞的入住率逐渐增加,区域热度也稳步上升。

  购房需理性!把握好心里预期

  临潼也是不限购区域,但是这个区域整体发展较早,且旅游资源丰富,商业氛围也逐渐成型。房企规划的产品也多是偏向高端的低密住宅,和环境相匹配。并且临潼的地铁也正在规划建设中,未来交通便利。

  沣西规划高度足够,目前的交大产业园、西工大翱翔小镇、硬科技小镇、大西安中央公园,都是在产业资源上刷新了沣西城市价值,让沣西更加快速融入西安。

  高陵2017年下半年才进入到西安购房者的视线范围内,吉利集团明确在高陵区投资300亿建立机车工厂,此外,还签约了一些新型工业、现代产业、房地产、基础设施、生态治理及特色小镇等项目。产业支撑是区域发展的基础,如果未来全部兑现,区域价值将不可估量。

  但是就现状来看,交通、商业、环境等配套还不完善,尽管这些区域已经踏上发展的道路,却仍然需要一个较长的缓冲期才能追赶超越其他新区。

  总之一句话,购房要把握住心里预期,做好等待的准备,新区的发展需要时间,新区的成熟需要时间,新区的腾飞需要蓄力。而这个中间过程,不能因为房产透支几代人的生活,这才是最大的危机。