新浪乐居讯 (编辑 李海静)伴随着碧桂园冠名的“西马”10月28日圆满收官,西安楼市这场“金九银十”的短程马拉松也即将到达终点。

  10月28、29日两天,为了搭上“金九银十”末班车,西安楼市可谓热闹非凡!多场大型活动举办、近10个项目抓紧时间开盘去化、万圣节活动提前等等,都能明显感觉到,开发商对于“金九银十”这一重要营销节点的重视程度很高。

西派国际万圣节活动西派国际万圣节活动

碧桂园冠名“西马”碧桂园冠名“西马”

只是,几家欢喜几家愁的现实愈加惨烈,用美城股份市场研究中心总监沈玮的话说,就是“区域集中度越来越高,性价比高的刚需项目势必会突出重围!”

 楼市闪现“万元时代” 不到1月即被打回原形

  从市场表现上来看,9月、10月,楼市调控的效力正在加速释放,外地投 资类购房需求被不断挤出,“房子是用来住的”这一理念得到贯彻。

  乐居统计的数据显示,整个10月,西安市仅仅下发了31张预售许可证(包含车位、商业等),与9月发放预售证77个相比,开发商拿证速度明显放缓。

  事实上,早在9月底,西安市物价局发布《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》表示,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

西安物价局公示第三批房源价格西安物价局公示第三批房源价格

西安物价局公示第三批房源价格西安物价局公示第三批房源价格

      截至目前,西安市物价局官网共公布了三批次共47家楼盘13806套通过价格审核的正规商品房源。第一批次以万元左右房源为主。但在第三批次则赫然出现8字头楼盘,包括保利林语溪、高科麓湾国际社区、普华熙岸等7个楼盘在列。甚至装修房也有9字头的产品,且为名企大盘,比如中国铁建·万科翡翠国际(中国铁建·国际城(三期))富力白鹭湾南区高层部分,品牌楼盘占比较大,房价趋稳之势头较为明显。


(9月、10月西安各区域价格对比 来源:东察楼市)(9月、10月西安各区域均价对比 数据来源:东察楼市)

  有数据统计显示,10月西安楼市各板块房价受成交量影响出现震荡,除高新、城西外,其余板块房价全部呈现下降趋势。大城南(含长安)板块降幅接近10%。虽然在西安房地产市场各家数据难以统一, 但房价涨幅放缓已是不争的事实,尤其是针对年中“西安房价过万”一说已有些牵强,从物价局三次公布的房价数据则可见端倪。

  随着“价格公示”的执行,购房者在项目销售之前就能提前了解各个房源的价格,楼市将更加透明化、稳健前行。

  但也有部分业内人士对房价的短期内震荡表示积极乐观的态度,认为西安楼市住宅类产品在价格层面,长线仍将走稳步提升的趋势,这是楼市发展的必然规律。

  部分楼盘无房可卖 10月成交下滑超5成 

  “整体大趋势来看,从六月以后西安楼市就开始出现了连月下滑。”美城机构首席市场分析师沈玮称,“同比数据来看,下滑比较明显,大概比去年同比数据下滑60%多。”

  截至10月27日,克而瑞数据显示,10月西安商品住宅销量为80.24万㎡,与去年10月170万方的销量反差明显。2016年9月,西安商品住宅成交量为144.29万㎡,而今年的成交量为80.34万㎡,同比下滑44.32%。金九银十明显失色。

  事实上,从628新政以后,整体外地人购房需求就被挤出,至少挤出20%到40%的外地购房需求,整体楼市的短期下滑也是不可逆转的。业内分析人士认为,挤出的部分需求被限购了,但是还有很多置业者由于受政策影响心态变化,观望情绪严重,想着再等等,这也是导致销量下滑的直接原因。

  在踩盘中,乐居了解到,有些项目销量下滑明显是事实,但更多的是由于短期内无房可卖、月底开盘数据还没网签影响了十月整体住宅成交量大数据。

  克而瑞西安机构方面消息显示,10月中旬共有近20个楼盘声称“月底前将开盘”,虽然在10月最后一周进行了大规模的“集中放量”,但仍有部分楼盘未见动静,其中包括:万科金域东郡、智慧新城、普华浅水湾、中建昆明澜庭、太奥广场、阳光城丽兹PLUS、金泰新理城、合能公馆、万科金域未央、恒大御龙湾等。就连6个月未开盘的融创南长安街壹号的开盘时间同样被一再延迟。

  众所周知,各家项目的开盘时间皆取决于其“拿证”时间。此前,房管局下发的《西安市主城区及长安区下半年新建商品住宅上市供应计划》显示,10月共有85个项目共计29207套房源进入申请审批预售计划,而最终10月仅审批了24张住宅预售证,共新批预售房源7862套

  一方面,因为“价格公示”政策的实施后,拉长了预售证的审核周期;此外,业内人士也表示,今年上半年完成任务的开发商会主动控制放货节奏,等来年再看市场。所以,短期内市场房源减少,也是销量下滑的原因。

  明星楼盘热度不减 房企呈现“强者恒强”

阳光城 开盘现场阳光城某项目开盘现场

  美城机构市场周报10.23-10.29显示,在开盘项目监测中,万科翡翠国际、蓝光公园华府的去化率高达100%龙湖香醍璟宸、海亮唐寧府的去化率也同样高达90%以上,融创御园、阳光城里兹公馆、荣民宫园学府的去化率也达到70%以上。  

美城机构市场周报10.23-10.29开盘数据美城机构市场周报10.23-10.29开盘数据

      从上月30日到本月1日,虽然是工作日却仍然有3大楼盘开盘:融创揽月府、富力白鹭湾、金辉优步花园,据传整体去化率达8成。市房管局官网信息显示,本周新增7个项目取得预售证,相比之前拿证节奏开始加快,预计原本10月底未能开盘的项目将在11月初集中“补开”。

  虽然整体销量下滑,对于一线品牌大盘来说似乎影响不大,区域内购房意向集中度越来越高,基本有推出房源销量都会很好,“强者恒强”的趋势明显!

  沈玮表示,去化率比较高的项目,依旧以刚需项目为主,今年年底,房价销量还是会以稳为主,明年一季度,政策还有可能持续收紧,开发商在明年一季度或有一些优惠促销政策去“抢”客户。

  11月份,楼市进入到传统淡季,加上楼市调控下整个交易流程加长、速度放缓,不少品牌房企推迟了新品面市的计划,2017楼市正在逐步走向收官环节,过程中或有部分房企年度“抢收”,特惠房源在每年的这个阶段均有不同程度的表现,对于购房者来说2017尚未过去,建议有购房资格的网友们还要保持关注,做好“随时上车”的准备。